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Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Eigentumsgarantie gegen Suizidgefahr

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und nachfolgend dem Landgericht Potsdam (5 T 350/06) entschieden in einer Zwangsräumungsangelegenheit die Gerichte zugunsten des von uns vertretenen Vermieters, dass allein die Tatsache, dass die Mieter und Schuldner der Zwangsvollstreckung wegen Suizidgefahr widersprechen, die Zwangsräumung der Wohnung nicht hindere. Diese Suizidgefahr sei durch Ergreifung geeigneter medizinischer Mittel, auch bei Umzug in eine andere Wohnung, zu minimieren, insbesondere deswegen konnten die berechtigten Interessen des Vermieters, welcher von dem Mieter beleidigt und bedroht wurde, nicht hinter den gesundheitlichen Interessen der Mieter zurückstehen. Die Gerichte sahen insbesondere das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG angegriffen, wenn nicht durch geeignete Maßnahmen, die Zwangsvollstreckung betreffend, oder aber auch die Ingewahrsamnahme des Suizidgefährdeten, nicht zuletzt aber auch durch die Verpflichtung des Gefährdeten selbst, alles ihm zumutbare zu tun, um die Risken, die im Falle der Vollstreckung bestehen, zu minimieren, alles unternommen würde, um die Suizidgefahr auszuschließen.

Dem Schuldner könne zugemutet werden, in dieser Lage auch fachliche Hilfe, u.U. auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik, in Anspruch zu nehmen. Angesichts dessen überwogen die schutzwürdigen Belange des Gläubigers die des Schuldners.

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Pflicht zur Mietzahlung auch nach Auszug

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Landshut verurteilte das Gericht die Mieter einer Wohnung, an den von uns vertretenen Vermieter auch nach Auszug weiter die Miete zu zahlen. Die Mieter hatten nicht fristgerecht gekündigt und zudem den Vermieter um kurzfristige Auflösung des Mietvertrages gebeten, eine solche kam jedoch nicht zustande. Nach Ablauf der Kündigungsfrist verblieben die Mieter jedoch weiterhin in der Wohnung, wodurch sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängerte und weiter bestand.

Auch die Tatsache, dass die Mieter ca. 9 Monate später ohne Kündigung und Übergabe aus der Wohnung auszogen, beendete das Mietverhältnis nicht. Die Mieter waren damit weiter zur Zahlung verpflichtet.

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Modernisierung Gasheizung gegen Ölheizung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und dem Landgericht Potsdam (11 S 160/03) folgten die Gerichte dem Antrag des von uns vertretenen Vermieters, den Mieter einer Wohnung zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zu verurteilen. Der Kläger beabsichtigte, von einer alten Ölheizung die Heizungsanlage auf eine moderne Gasheizungsanlage umzustellen. Wegen der ökologischen Auswirkungen stelle diese Umstellung nach Ansicht der Gerichte auch eine Modernisierung dar, insbesondere wegen der geringeren Abgasemissionen und besseren Brennwerte. Hinzu komme, dass die Gefahr des Auslaufens von Öl von vornherein verhindert würde.

Auch sahen die Gerichte keine besondere Härte für den Mieter. Die von diesem zum Teil vor mehr als 12 Jahren in die alte Heizungsanlage investierten Kosten seien auch bereits nach diesem Zeitablauf, als abgewohnt zu betrachten. Es entspreche allgemeiner Ansicht, dass eine Investition in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren abgewohnt sei.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Räumung eines Untermieters

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zu einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.

Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.

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Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.

Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

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Pflicht zur Versorgung mit Heizwärme

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das KG in Berlin mit seinem Urteil vom 06.09.2007 (8 U 49/07) entschied, ist jedenfalls bei einem Gewerberaummietverhältnis, welches wirksam beendet wurde, keine Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme mehr gegeben.

Der klagende Mieter hatte vom Vermieter gefordert, eine bereits seit mehreren Jahren angekündigte Einstellung der Heizwärmeversorgung zu unterlassen. Das Mietverhältnis war durch Kündigung wirksam beendet worden. Grund der Kündigung war die Tatsache, dass der Mieter für ca. ein halbes Jahr die geschuldete Miete von ca. 30.000,00 € nicht gezahlt hatte.

Das Gericht entschied, dass aufgrund der hier vorliegenden Tatsachen eine weitere Pflicht zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme durch den Vermieter nicht mehr gegeben sei. Zumindest im Gewerberaummietverhältnis sei der Vermieter auch nicht mehr verpflichtet gewesen, dem Mieter, im beendeten Mietverhältnis, weiter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dieser endet mit Ablauf der Mietzeit und die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen entfalle damit. Auch liege, nach Ansicht des Gerichtes, gerade darin keine Besitzstörung des Mieters vor.

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Sonderkündigung im Zweifamilienhaus

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) entschied der BGH, dass die erleichterte Kündigung des § 573 a BGB (Zweifamilienhaus) auch dann möglich ist, wenn in einem Gebäude mit zwei getrennt zugänglichen Wohnungen, von welchen eine vom Vermieter bewohnt wird, sich daneben auch noch ein Gewerbeobjekt befindet.

Das Gericht geht davon aus, dass allein von Bedeutung ist, dass sich zwei Wohnungen im Gebäude befinden, ob daneben noch weitere Nichtwohnobjekte ebenfalls dort gelegen sind, ist danach ohne Belang. Entscheidend ist allerdings, dass die Nutzung der weiteren Mietobjekte nicht zu Wohnzwecken bereits bei Mietvertragsbeginn des Wohnraummietverhältnisses gegeben sein musste.

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