Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Mietrecht - weitere Informationen

Das Mietrecht regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür hat der Mieter die Verpflichtung, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Vermietet werden können bewegliche oder unbewegliche Gegenstände. Der Vermieter muß nicht Eigentümer sein. Die Gegenleistung des Mieters kann auch in Dienstleistungen, Werkleistungen, Warenlieferungen o.ä. bestehen. Sie kann auch als Einmalmiete oder -leistung erfolgen.

Wohnraummietrecht

Eine Wohnraummiete ist gegeben, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke der privaten Nutuzung oder des privaten Aufenthaltes des Mieters selbst oder seiner nächsten Angehörigen überlassen werden. Unter Wohnen wird das bestimmungsgemäße Nutzen von räumen zum witterungssicheren Aufenthalt, Schlafen, kochen und essen verstanden. Entscheidend ist allein der tatsächlich gewollte und vereinbarte Vertragszweck.

Das Wohnraummietrecht unterliegt erheblicher gesetzlicher Regelungen, die u.a. im BGB, der Heizkostenverordnung, der Wohnflächenverordnung und weiteren Gesetzen niedergelegt sind. Spezielle Fragen im Wohnraummietrecht, welche sich immer wieder stellen, sind die Abrechnung von Nebenkosten bzw. Betriebskosten, die Frage der Verpflichtung zur Verrichtung möglicher Schönheitsreparaturen, sowie das große Gebiet der Mietminderung aufgrund vorhandener Mängel. Gerade in diesen drei Punkten entwickelt sich die Rechtsprechung täglich weiter, sodass eine fundierte Beratung in jedem Fall von Vorteil ist.

Das Dauerthema Schönheitsreparaturen hat sich auch durch die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte, insbesondere des Bundgerichtshofs noch nicht erledigt. Auf diesem Gebiet sind in den letzten Monaten und Jahren immer wieder neue Entscheidungen ergangen. Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters sind, welche nur durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist daher wichtig, anhand der Vielzahl der aktuellen Rechtsprechung dazu zu prüfen, ob die im Mietvertrag enthaltene Klausel diesen Wirksamkeitsanforderungen entspricht.

Auch die Betriebs- und Nebenkosten sind nur vom Mieter zu tragen, wenn sie im Vertrag wirksam auf diesen umgelegt worden sind. Gerade dazu bedarf es einer eindeutigen und wirksamen Umlagevereinbarung. Die Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis im Übrigen durch die Betriebskostenverordnung definiert und auf diese beschränkt.

Geschäftsraummietrecht

Ein Geschäftsraummietverhältnis wird angenommen, wenn Grundstücke, Gebäude, Räume oder auch Schiffe gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund eines vertraglichen Verhältnisses überlassen werden. Dieser Oberbegriff umfasst daher alle Mietverhältnisse, welche nicht unter das Wohnraummietrecht fallen. Auch hier ist der tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte und gewollte Zweck. Wie die vertragliche Vereinbarung benannt ist, ist dabei nicht relevant, ebenso wenig eine spätere Umnutzung, möglicherweise zu Wohnzwecken.

So wird z.B. ein Mietvertrag, der zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnungen geschlossen wird, dennoch kein Wohnraummietverhältnis sein, womit dort die wohnraummietrechtlichen Regelungen der Gesetze im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter nicht zur Anwendung kommen. Entscheidend ist jedoch nicht, dass die Räume tatsächlich geschäftlich, gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.

Möglich ist auch ein Mischmietverhältnis, d.h., Räume werden in einem Mietverhältnis zu unterschiedlichen Zwecken vermietet, z.B. Wohnung und Garage. Die Zugehörigkeit dieses Mietverhältnisses müsste jeweils für den Einzelfall gesondert bestimmt werden. Spezielle Fragen in Geschäftsraummietverhältnissen sind insbesondere die Einhaltung der Schriftform und daraus folgende Kündigungsmöglichkeiten, Fragen der Mieterhöhung und Mietminderung aufgrund vorliegender Mängel. Auch die Fragen der Flächenberechnung spielen zunehmend eine Rolle.

Zur Gewerberaummiete ist gesetzlich relativ wenig geregelt, eine Vielzahl der §§ erschließt sich nur aus Verweisungen im Gesetzestext aus anderen, ursprünglich das Wohnraummietrecht betreffende §§. Eine Beratung zum Gewerberaummietrecht bedarf daher einer gründlichen Kenntnis der zugrunde liegenden Rechtsprechung. Im Gewerberaummietrecht herrscht grundsätzlich die Vertragsfreiheit vor. Der für Wohnraummiete typische Bestandsschutz gilt gerade hier nicht. Auch hat der Gewerberaummieter im Unterschied zum Wohnraummieter zum Beispiel keinen Kündigungsschutz.

Ebenso ist hier zum Beispiel eine Änderungskündigung zum Zwecke der Mietererhöhung zulässig. Des Weiteren sind im Gegensatz zur Wohnungsmiete auch deutlich mehr Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegbar, als dies dort der Fall ist. Im Gewerberaummietrecht bestehen für Mieter und Vermieter ebenso eine große Vielzahl von Möglichkeiten, die Miete anzupassen, befristete Mietverträge abzuschließen, Optionen zu vereinbaren oder andere Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter im Mietvertrag festzuhalten.

Gerade hier bedarf es vor Abschluss des Mietvertrages einer ausführlichen Beratung, um nicht im Nachhinein an einem eigentlich ungewollten Vertragsinhalt festgehalten zu werden.

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§ Aktuelle Urteile

Mitglied in einer Werbegemeinschaft

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mietglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.

Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.

Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.

Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Recht auf Auskunft von Verwandten des Mieters gegenüber Vermieter?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Landgericht Memmingen ist die Mutter einer Mieterin gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter mit dem Begehren gescheitert, von diesem über eine Vielzahl von, sich in der Wohnung befindlichen, Gegenständen‚ Auskunft zu erhalten und sich diese vom Vermieter herausgeben zu lassen. Die Mutter der Mieterin behauptete, Eigentümerin dieser Gegenstände dieser Gegenstände zu sein und diese der Mieterin nur geliehen zu haben.

Die Mieterin hatte über Monate und Jahre keine Miete gezahlt und versuchte auf diese Weise, teure Gebrauchsgegenstände, wie DVD-Player, Videoanlage, Küchenmobiliar u.ä. dem Vermieterpfandrecht des Vermieters zu entziehen.

Das Gericht wies diese Ansprüche jedoch ab, da der von uns vertretene Vermieter gegenüber der Anspruchstellerin keine Verpflichtung zur Auskunft oder Herausgabe dieser Gegenstände hatte. Insbesondere ging das Gericht davon aus, dass Art. 13 GG es dem Vermieter nicht gestatte, die Wohnung zu betreten und Dritten Auskunft zu erteilen.

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Schriftform des Mietvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.

Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertraginhaltes an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.

Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.

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Abrechnungsfrist für Betriebskosten

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisses als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatlichen Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.

Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.

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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt.Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fährlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

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