Mietrecht - weitere Informationen

Das Mietrecht regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür hat der Mieter die Verpflichtung, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Vermietet werden können bewegliche oder unbewegliche Gegenstände. Der Vermieter muss nicht Eigentümer sein. Die Gegenleistung des Mieters kann auch in Dienstleistungen, Werkleistungen, Warenlieferungen o.ä. bestehen. Sie kann auch als Einmalmiete oder -leistung erfolgen.

Wohnraummietrecht

Eine Wohnraummiete ist gegeben, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke der privaten Nutzung oder des privaten Aufenthaltes des Mieters selbst oder seiner nächsten Angehörigen überlassen werden. Unter Wohnen wird das bestimmungsgemäße Nutzen von räumen zum witterungssicheren Aufenthalt, Schlafen, kochen und essen verstanden. Entscheidend ist allein der tatsächlich gewollte und vereinbarte Vertragszweck.

Das Wohnraummietrecht unterliegt erheblicher gesetzlicher Regelungen, die u.a. im BGB, der Heizkostenverordnung, der Wohnflächenverordnung und weiteren Gesetzen niedergelegt sind. Spezielle Fragen im Wohnraummietrecht, welche sich immer wieder stellen, sind die Abrechnung von Nebenkosten bzw. Betriebskosten, die Frage der Verpflichtung zur Verrichtung möglicher Schönheitsreparaturen, sowie das große Gebiet der Mietminderung aufgrund vorhandener Mängel. Gerade in diesen drei Punkten entwickelt sich die Rechtsprechung täglich weiter, sodass eine fundierte Beratung in jedem Fall von Vorteil ist.

Das Dauerthema Schönheitsreparaturen hat sich auch durch die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte, insbesondere des Bundesgerichtshofs noch nicht erledigt. Auf diesem Gebiet sind in den letzten Monaten und Jahren immer wieder neue Entscheidungen ergangen. Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters sind, welche nur durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist daher wichtig, anhand der Vielzahl der aktuellen Rechtsprechung dazu zu prüfen, ob die im Mietvertrag enthaltene Klausel diesen Wirksamkeitsanforderungen entspricht.

Auch die Betriebs- und Nebenkosten sind nur vom Mieter zu tragen, wenn sie im Vertrag wirksam auf diesen umgelegt worden sind. Gerade dazu bedarf es einer eindeutigen und wirksamen Umlagevereinbarung. Die Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis im Übrigen durch die Betriebskostenverordnung definiert und auf diese beschränkt.

Geschäftsraummietrecht

Ein Geschäftsraummietverhältnis wird angenommen, wenn Grundstücke, Gebäude, Räume oder auch Schiffe gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund eines vertraglichen Verhältnisses überlassen werden. Dieser Oberbegriff umfasst daher alle Mietverhältnisse, welche nicht unter das Wohnraummietrecht fallen. Auch hier ist der tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte und gewollte Zweck. Wie die vertragliche Vereinbarung benannt ist, ist dabei nicht relevant, ebenso wenig eine spätere Umnutzung, möglicherweise zu Wohnzwecken.

So wird z.B. ein Mietvertrag, der zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnungen geschlossen wird, dennoch kein Wohnraummietverhältnis sein, womit dort die wohnraummietrechtlichen Regelungen der Gesetze im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter nicht zur Anwendung kommen. Entscheidend ist jedoch nicht, dass die Räume tatsächlich geschäftlich, gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.

Möglich ist auch ein Mischmietverhältnis, d.h., Räume werden in einem Mietverhältnis zu unterschiedlichen Zwecken vermietet, z.B. Wohnung und Garage. Die Zugehörigkeit dieses Mietverhältnisses müsste jeweils für den Einzelfall gesondert bestimmt werden. Spezielle Fragen in Geschäftsraummietverhältnissen sind insbesondere die Einhaltung der Schriftform und daraus folgende Kündigungsmöglichkeiten, Fragen der Mieterhöhung und Mietminderung aufgrund vorliegender Mängel. Auch die Fragen der Flächenberechnung spielen zunehmend eine Rolle.

Zur Gewerberaummiete ist gesetzlich relativ wenig geregelt, eine Vielzahl der §§ erschließt sich nur aus Verweisungen im Gesetzestext aus anderen, ursprünglich das Wohnraummietrecht betreffende §§. Eine Beratung zum Gewerberaummietrecht bedarf daher einer gründlichen Kenntnis der zugrunde liegenden Rechtsprechung. Im Gewerberaummietrecht herrscht grundsätzlich die Vertragsfreiheit vor. Der für Wohnraummiete typische Bestandsschutz gilt gerade hier nicht. Auch hat der Gewerberaummieter im Unterschied zum Wohnraummieter zum Beispiel keinen Kündigungsschutz.

Ebenso ist hier zum Beispiel eine Änderungskündigung zum Zwecke der Mietererhöhung zulässig. Des Weiteren sind im Gegensatz zur Wohnungsmiete auch deutlich mehr Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegbar, als dies dort der Fall ist. Im Gewerberaummietrecht bestehen für Mieter und Vermieter ebenso eine große Vielzahl von Möglichkeiten, die Miete anzupassen, befristete Mietverträge abzuschließen, Optionen zu vereinbaren oder andere Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter im Mietvertrag festzuhalten.

Gerade hier bedarf es vor Abschluss des Mietvertrages einer ausführlichen Beratung, um nicht im Nachhinein an einem eigentlich ungewollten Vertragsinhalt festgehalten zu werden.