Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Mietrecht - weitere Informationen

Das Mietrecht regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür hat der Mieter die Verpflichtung, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Vermietet werden können bewegliche oder unbewegliche Gegenstände. Der Vermieter muß nicht Eigentümer sein. Die Gegenleistung des Mieters kann auch in Dienstleistungen, Werkleistungen, Warenlieferungen o.ä. bestehen. Sie kann auch als Einmalmiete oder -leistung erfolgen.

Wohnraummietrecht

Eine Wohnraummiete ist gegeben, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke der privaten Nutuzung oder des privaten Aufenthaltes des Mieters selbst oder seiner nächsten Angehörigen überlassen werden. Unter Wohnen wird das bestimmungsgemäße Nutzen von räumen zum witterungssicheren Aufenthalt, Schlafen, kochen und essen verstanden. Entscheidend ist allein der tatsächlich gewollte und vereinbarte Vertragszweck.

Das Wohnraummietrecht unterliegt erheblicher gesetzlicher Regelungen, die u.a. im BGB, der Heizkostenverordnung, der Wohnflächenverordnung und weiteren Gesetzen niedergelegt sind. Spezielle Fragen im Wohnraummietrecht, welche sich immer wieder stellen, sind die Abrechnung von Nebenkosten bzw. Betriebskosten, die Frage der Verpflichtung zur Verrichtung möglicher Schönheitsreparaturen, sowie das große Gebiet der Mietminderung aufgrund vorhandener Mängel. Gerade in diesen drei Punkten entwickelt sich die Rechtsprechung täglich weiter, sodass eine fundierte Beratung in jedem Fall von Vorteil ist.

Das Dauerthema Schönheitsreparaturen hat sich auch durch die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte, insbesondere des Bundgerichtshofs noch nicht erledigt. Auf diesem Gebiet sind in den letzten Monaten und Jahren immer wieder neue Entscheidungen ergangen. Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters sind, welche nur durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist daher wichtig, anhand der Vielzahl der aktuellen Rechtsprechung dazu zu prüfen, ob die im Mietvertrag enthaltene Klausel diesen Wirksamkeitsanforderungen entspricht.

Auch die Betriebs- und Nebenkosten sind nur vom Mieter zu tragen, wenn sie im Vertrag wirksam auf diesen umgelegt worden sind. Gerade dazu bedarf es einer eindeutigen und wirksamen Umlagevereinbarung. Die Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis im Übrigen durch die Betriebskostenverordnung definiert und auf diese beschränkt.

Geschäftsraummietrecht

Ein Geschäftsraummietverhältnis wird angenommen, wenn Grundstücke, Gebäude, Räume oder auch Schiffe gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund eines vertraglichen Verhältnisses überlassen werden. Dieser Oberbegriff umfasst daher alle Mietverhältnisse, welche nicht unter das Wohnraummietrecht fallen. Auch hier ist der tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte und gewollte Zweck. Wie die vertragliche Vereinbarung benannt ist, ist dabei nicht relevant, ebenso wenig eine spätere Umnutzung, möglicherweise zu Wohnzwecken.

So wird z.B. ein Mietvertrag, der zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnungen geschlossen wird, dennoch kein Wohnraummietverhältnis sein, womit dort die wohnraummietrechtlichen Regelungen der Gesetze im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter nicht zur Anwendung kommen. Entscheidend ist jedoch nicht, dass die Räume tatsächlich geschäftlich, gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.

Möglich ist auch ein Mischmietverhältnis, d.h., Räume werden in einem Mietverhältnis zu unterschiedlichen Zwecken vermietet, z.B. Wohnung und Garage. Die Zugehörigkeit dieses Mietverhältnisses müsste jeweils für den Einzelfall gesondert bestimmt werden. Spezielle Fragen in Geschäftsraummietverhältnissen sind insbesondere die Einhaltung der Schriftform und daraus folgende Kündigungsmöglichkeiten, Fragen der Mieterhöhung und Mietminderung aufgrund vorliegender Mängel. Auch die Fragen der Flächenberechnung spielen zunehmend eine Rolle.

Zur Gewerberaummiete ist gesetzlich relativ wenig geregelt, eine Vielzahl der §§ erschließt sich nur aus Verweisungen im Gesetzestext aus anderen, ursprünglich das Wohnraummietrecht betreffende §§. Eine Beratung zum Gewerberaummietrecht bedarf daher einer gründlichen Kenntnis der zugrunde liegenden Rechtsprechung. Im Gewerberaummietrecht herrscht grundsätzlich die Vertragsfreiheit vor. Der für Wohnraummiete typische Bestandsschutz gilt gerade hier nicht. Auch hat der Gewerberaummieter im Unterschied zum Wohnraummieter zum Beispiel keinen Kündigungsschutz.

Ebenso ist hier zum Beispiel eine Änderungskündigung zum Zwecke der Mietererhöhung zulässig. Des Weiteren sind im Gegensatz zur Wohnungsmiete auch deutlich mehr Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegbar, als dies dort der Fall ist. Im Gewerberaummietrecht bestehen für Mieter und Vermieter ebenso eine große Vielzahl von Möglichkeiten, die Miete anzupassen, befristete Mietverträge abzuschließen, Optionen zu vereinbaren oder andere Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter im Mietvertrag festzuhalten.

Gerade hier bedarf es vor Abschluss des Mietvertrages einer ausführlichen Beratung, um nicht im Nachhinein an einem eigentlich ungewollten Vertragsinhalt festgehalten zu werden.

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§ Aktuelle Urteile

Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, daß die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalsgeschützten Wohngebäude.

Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, daß die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, daß eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluß des Käufers angesehen werden musste.

Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38% des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, daß gegenüber der Käuferin die zusage gemacht wurde, daß der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, daß arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.

Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.

LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06

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Versorgungssperre ja oder nein?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an. 

Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter inne habe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauch verpflichtet sei.

Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.

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Auskunftspflichten bei Untervermietung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.

Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter einen Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.

Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.

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Schadenersatz bei vorzeitiger Kündigung?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Rostock in seinem Urteil vom 23.03.2007 (3 U 187/06) entschied, ist ein Mieter, welcher wegen nicht Beachtung der gesetzlichen Schriftform den Mietvertrag, welcher ursprünglich ein langfristiges Mietverhältnis beinhaltet, gekündigt hatte, nicht zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.

Die Kläger schlossen mit dem Beklagten einen langfristigen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Der beklagte Mieter kündigte diesen jedoch mit ordentlicher Frist, da beim Mietvertragsabschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietvertrages hatten die klagenden Vermieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht, sie forderten nunmehr vom Beklagten Schadenersatz. Das Gericht stellte jedoch klar, dass sich aus der ordentlichen Kündigung des Mieters keinerlei Schadenersatzansprüche der Vermieterseite ergeben würden. Allein aus der Tatsache, dass sich eine Partei auf einen Schriftformmangel beruft, kann nicht gefolgert werden, dass dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten darstellen würde. Allerhöchstens, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich später von der Gegenseite lösen zu können, könnte einen Schadersatzanspruch im Raum stehen.

Da hier jedoch beide Seiten bei Vertragsschluss den Mangel der Schriftform nicht erkannten, könne dies dem Beklagten nun nicht vorgeworfen werden.

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Räumung eines Untermieters

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wir der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zur einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.

Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.

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