Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Veranstaltungen von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Um meinen Mandanten und anderen interessierten Rechtssuchenden einen Überblick über aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung und zu rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten zu alltäglichen Themen geben zu können und meine Beratungstätigkeit nach den Bedürfnissen der Rechtssuchenden Bürger auszurichten, veranstaltet meine Kanzlei regelmäßig Veranstaltungen in verschiedenen Rechtsgebieten.

Diese Veranstaltungen wenden sich an jeden Rechtssuchenden, sind also nicht von einer juristischen Vorbildung abhängig, jedoch durchaus auch für Fachleute interessant. Die Teilnehmerzahl ist möglicherweise begrenzt. Wir bitten daher um zeitnahe Anmeldung bei dem jeweiligen Kanzleistandort. Die Anmeldung ist kostenlos und unverbindlich.

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§ Aktuelle Urteile

3-jährige-Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Obhutspflicht

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Das OLG Dresden entschied in seinem Urteil vom 17.04.2007 (5 U 8/07), dass Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Erstattung von Schäden, welche entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen sei und für die der Vermieter, geschädigten Dritten Ersatz geleistet hat, grundsätzlich nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verjähren.

Der Kläger, der Vermieter, klagte gegen den ehemaligen Mieter auf Ersatz des Schadens, welchen er Dritten geleistet hatte, welche aufgrund einer verletzten Obhutspflicht des Mieters geschädigt wurden.

Der Mieter hatte gewerblich genutzte Räume vom Kläger gemietet und dort ein Fenster offen stehen gelassen. Durch Windeinwirkung zerbrachen die darin befindlichen Glasscheiben und fielen auf vor dem Gebäude geparkte Taxifahrzeuge. Deren Eigentümer forderten mit Erfolg vom Vermieter als Grundstückseigentümer den Ersatz ihres Schadens, welchen der Vermieter auch daraufhin beglich. Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass § 548 Abs. 1 BGB lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Mieter umfasse, welche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gefordert würden.

Diese Schadenersatzansprüche verjähren auch innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes. Die hier vorliegenden Ansprüche der Taxieigentümer gegen den Kläger stellen jedoch keine Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dar. Der Mieter soll hier nicht den Schaden ausgleichen, welcher dem Vermieter durch die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache entstanden ist, sondern den Schaden, welcher dem Vermieter durch Beschädigung einer dritten Sache, hier der Taxis, entstanden ist.

Die hier vorliegende Entscheidung stellt somit im Vergleich zu den „normalen“ Schadenersatzansprüchen einen abweichenden Sonderfall dar.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Versorgungssperre ja oder nein?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an. 

Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.

Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses Räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt. Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
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Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.

Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.

Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
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Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.

Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920