Wahrung der Schriftform durch Annahme eines Mietvertragsangebotes
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin in seinem Urteil vom 05.07.2007 (8 U 182/06) entschied, muss ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Partei spätestens binnen 2 bis 3 Wochen angenommen werden.
Die Parteien stritten in diesem Verfahren darüber, ob ein wirksamer schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen war. Gemäß § 147 Abs. 2 BGB ist ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot nur dann angenommen, wenn diese Annahmeerklärung zu einem Zeitpunkt erfolgte, in welchem der Antragende, d. h. derjenige, welcher das Angebot abgegeben hat, unter regelmäßigen Umständen diese Antwort erwarten darf. Das Angebot des Klägers zum Abschluss des Mietvertrages wurde vom Beklagten erst eine Woche danach angenommen.
Das Gericht ging jedoch davon aus, dass sich die Annahmefrist aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden zusammensetzt. Bei regelmäßigen Umständen ist dabei von einer Annahmefrist von 2 bis 3 Wochen auszugehen. Damit schloss sich das Gericht auch der bisher in ähnliche Richtung gehenden Rechtsprechung des OLG Dresden und des OLG Naumburg an.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
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Versorgungssperre ja oder nein?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an.
Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.
Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.
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Keine Verpflichtung zur Generalinspektion
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 15.10.2008 (VIII ZR 321/07) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion von Elektroleitungen und Elektrogeräten in den Wohnungen der Mieter verpflichtet ist.
In einer Nachbarwohnung des Klägers war ein Brand ausgebrochen, weswegen der Kläger, wegen Beschädigung ihm gehörender Sachen, Schadenersatz vom Vermieter verlangte. Der BGH entschied jedoch in letzter Instanz, dass dem Mieter kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustand, da Letzter nicht verpflichtet war, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in einer von ihm vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
Vom Vermieter kann im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten, nicht verlangt werden, ohne konkreten Anlass und ohne Hinzutreten, besonderer Umstände eine regelmäßige Inspektion durchführen zu lassen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Konkurrenz als Mangel der Mietsache
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Im vorliegenden Fall, welchen das KG Berlin in seinem Urteil vom 16.04.2007 (8 U 199/06) entschied, betrieb der Mieter eine Kfz-Werkstatt, zu welcher im Mietvertrag keine Regelungen zum Konkurrenzschutz enthalten waren. Der Vermieter eröffnete während des laufenden Mietverhältnisses auf dem selben Gelände in ca. 5 m Entfernung eine eigene Kfz-Werkstatt und jagte dem Mieter damit Kunden ab.
Das KG entschied, dass der Mieter daraufhin seine Miete (um 25 %) mindern konnte.
Es ging davon aus, dass auch ohne vertragliche Regelung der Gewerberaummietvertrag einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz beinhaltet. Dabei ist auf dem Betriebszweck und eine mögliche Betriebspflicht des Mieterunternehmens abzustellen.
Aufgrund der Tatsache, das der Vermieter im vorliegenden Fall ein gleichartiges Unternehmen in derart geringen räumlichen Abstand betrieb, sieht das Gericht hier einen zur Mietminderung berechtigten Sachmangel als vorliegend. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Frage, ob es tatsächlich zu einem Umsatzrückgang des Mieters komme, dabei nicht erheblich ist.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
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