Räumung eines Untermieters
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zu einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.
Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Schriftform des Mietvertrages
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.
Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.
Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.
Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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3-jährige-Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Obhutspflicht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Das OLG Dresden entschied in seinem Urteil vom 17.04.2007 (5 U 8/07), dass Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Erstattung von Schäden, welche entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen sei und für die der Vermieter, geschädigten Dritten Ersatz geleistet hat, grundsätzlich nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verjähren.
Der Kläger, der Vermieter, klagte gegen den ehemaligen Mieter auf Ersatz des Schadens, welchen er Dritten geleistet hatte, welche aufgrund einer verletzten Obhutspflicht des Mieters geschädigt wurden.
Der Mieter hatte gewerblich genutzte Räume vom Kläger gemietet und dort ein Fenster offen stehen gelassen. Durch Windeinwirkung zerbrachen die darin befindlichen Glasscheiben und fielen auf vor dem Gebäude geparkte Taxifahrzeuge. Deren Eigentümer forderten mit Erfolg vom Vermieter als Grundstückseigentümer den Ersatz ihres Schadens, welchen der Vermieter auch daraufhin beglich. Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass § 548 Abs. 1 BGB lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Mieter umfasse, welche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gefordert würden.
Diese Schadenersatzansprüche verjähren auch innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes. Die hier vorliegenden Ansprüche der Taxieigentümer gegen den Kläger stellen jedoch keine Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dar. Der Mieter soll hier nicht den Schaden ausgleichen, welcher dem Vermieter durch die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache entstanden ist, sondern den Schaden, welcher dem Vermieter durch Beschädigung einer dritten Sache, hier der Taxis, entstanden ist.
Die hier vorliegende Entscheidung stellt somit im Vergleich zu den „normalen“ Schadenersatzansprüchen einen abweichenden Sonderfall dar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.
Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.
Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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