Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Mietrückstand und Kündigung im Gewerbe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06) bestätigte der BGH, dass auch in einem Geschäftsraummietverhältnis ein Rückstand, wenn dieser den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, zur fristlosen außerordentlichen Kündigung ausreicht. Dieser Rückstand muss allerdings aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultieren. Sollte der Rückstand aus anderen Zahlungszeiträumen herrühren, wäre eine fristlose Kündigung erst begründet, wenn zwei Monatsmieten Mietrückstand überschritten wären. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher genau darauf achten, wann und in welcher Höhe die Miete gezahlt wird.
Bereits ein Mietrückstand von 0,01 € aus einem Monat und eine zu späte Zahlung der Miete im nächstfolgenden Monat, würden danach den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
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Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
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Mitglied in einer Werbegemeinschaft
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.
Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.
Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.
Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Räumung eines Untermieters
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zu einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.
Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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