Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Sonderkündigung im Zweifamilienhaus
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) entschied der BGH, dass die erleichterte Kündigung des § 573 a BGB (Zweifamilienhaus) auch dann möglich ist, wenn in einem Gebäude mit zwei getrennt zugänglichen Wohnungen, von welchen eine vom Vermieter bewohnt wird, sich daneben auch noch ein Gewerbeobjekt befindet.
Das Gericht geht davon aus, dass allein von Bedeutung ist, dass sich zwei Wohnungen im Gebäude befinden, ob daneben noch weitere Nichtwohnobjekte ebenfalls dort gelegen sind, ist danach ohne Belang. Entscheidend ist allerdings, dass die Nutzung der weiteren Mietobjekte nicht zu Wohnzwecken bereits bei Mietvertragsbeginn des Wohnraummietverhältnisses gegeben sein musste.
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Schadenersatz bei vorzeitiger Kündigung?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Rostock in seinem Urteil vom 23.03.2007 (3 U 187/06) entschied, ist ein Mieter, welcher wegen nicht Beachtung der gesetzlichen Schriftform den Mietvertrag, welcher ursprünglich ein langfristiges Mietverhältnis beinhaltet, gekündigt hatte, nicht zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.
Die Kläger schlossen mit dem Beklagten einen langfristigen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Der beklagte Mieter kündigte diesen jedoch mit ordentlicher Frist, da beim Mietvertragsabschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietvertrages hatten die klagenden Vermieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht, sie forderten nunmehr vom beklagten Schadenersatz. Das Gericht stellte jedoch klar, dass sich aus der ordentlichen Kündigung des Mieters keinerlei Schadenersatzansprüche der Vermieterseite ergeben würden. Allein aus der Tatsache, dass sich eine Partei auf einen Schriftformmangel beruft, kann nicht gefolgert werden, dass dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten darstellen würde. Allerhöchstens, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich später von der Gegenseite lösen zu können, könnte einen Schadersatzanspruch im Raum stehen.
Da hier jedoch beide Seiten bei Vertragsschluss den Mangel der Schriftform nicht erkannten, könne dies dem Beklagten nun nicht vorgeworfen werden.
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Versorgungssperre ja oder nein?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an.
Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.
Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Wesentliche Änderungen des Mietvertrages müssen der Schriftform genügen
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Auch in seiner Entscheidung vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) hat der BGH wieder eine interessante Entscheidung zur Frage der Schriftform im Gewerberaummietverhältnis getroffen. Grundlage war der Fall, dass nach dem schriftlichen Mietvertrag der dortigen Parteien die jährliche Miete in 4 vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals fällig war. Später wurde diese Zahlungsweise der Miete einvernehmlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.
Diese Einigung geschah jedoch formlos.
Grundsätzlich ist auch ein befristetes Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen Fristen kündbar, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahrt. Dabei muss nicht nur der Ursprungsmietvertrag, sondern auch wesentliche Nachträge dieser Schriftform entsprechen. Die hier vorgenommene Änderung der Zahlungsweise ist nach Ansicht des BGH jedoch wesentlich, dass sich die Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzuges zugunsten des Vermieters von fünf Monate auf zwei Monate verkürze. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der ursprünglich befristet abgeschlossene Mietvertrag damit kündbar wurde.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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