Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.
Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Keine Verpflichtung zur Generalinspektion
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 15.10.2008 (VIII ZR 321/07) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion von Elektroleitungen und Elektrogeräten in den Wohnungen der Mieter verpflichtet ist.
In einer Nachbarwohnung des Klägers war ein Brand ausgebrochen, weswegen der Kläger, wegen Beschädigung ihm gehörender Sachen, Schadenersatz vom Vermieter verlangte. Der BGH entschied jedoch in letzter Instanz, dass dem Mieter kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustand, da Letzter nicht verpflichtet war, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in einer von ihm vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
Vom Vermieter kann im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten, nicht verlangt werden, ohne konkreten Anlass und ohne Hinzutreten, besonderer Umstände eine regelmäßige Inspektion durchführen zu lassen.
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Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
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Räumung eines Untermieters
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zu einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.
Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.
Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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