Haftung des Arbeitgebers auf Mietausfallschaden wegen falscher Verdienstbescheinigung
Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Koblenz in seinem Hinweisbeschluss vom 06.05.2008 (5 U 28/08) mitteilte, sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens oder sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zulässig. Der Mieter und auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht des Mieters und des Arbeitgebers ist damit Rechnung getragen, dass sie auch eine Erklärung verweigern könnten. Der Arbeitgeber des Mieters hat in diesem Fall falsche Angaben über eine Lohnpfändung des Mieters gegenüber dem Vermieter gemacht.
Dem Vermieter entstand dadurch ein Schaden, welchen er gegenüber dem Arbeitgeber geltend machte. Im vorliegenden Fall scheiterte die Klage jedoch daran, dass der Vermieter trotz nachfolgender Kenntnis von den tatsächlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis weiter fortführte und dieses bestätigte. Grundsätzlich stehen jedoch durchaus Schadenersatzansprüche eines Vermieters auch gegen einen Arbeitgeber im Raum, auch wenn dieser falschen Angaben gegenüber dem Vermieter macht.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Mitglied in einer Werbegemeinschaft
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.
Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.
Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.
Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.
Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Versorgungssperre ja oder nein?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an.
Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.
Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
