Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zugelassener Rechtsanwalt seit 2000
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Pacht- und Immobilienrecht - weitere Informationen

Pachtrecht

Ein Pachtvertrag ist ein mehrseitiger Vertrag, in welchem der Verpächter verpflichtet wird, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der daraus erwachsenden Früchte während der Pachtzeit zu gewähren.

Dafür muss der Pächter dem Verpächter die im Vertrag vereinbarte Pacht entrichten. Gegenstand der Pacht können sowohl Sachen als auch Rechte und sonstige unkörperlichen Gegenstände, z. B. ein Unternehmen sein. In einer Vielzahl von Einzelentscheidungen ist insbesondere die Abgrenzung zwischen Pacht und Geschäftsraummiete von Bedeutung. Entscheidend ist, dass bei der Pacht neben dem bloßen Gebrauch der Pachtsache auch der Fruchtgenuss beim Pächter verbleiben soll.

Früchte sind in diesem Zusammenhang die Erzeugnisse und die sonstige ordnungsgemäß gewonnene Ausbeute aus der Sache selbst. Wird z. B. ein voll ausgestattetes Unternehmen genutzt, dazu gehören die Räume, der Name, das Inventar, mögliche Patente und Goodwill, kann, abhängig von der vertraglichen Regelung, von einer Unternehmenspacht ausgegangen werden. Auch hier ist es rechtlich unbeachtlich, wie der Vertrag bezeichnet wird. Allein entscheidend ist der von den Parteien vereinbarte und gewollte Vertragszweck.

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht umfasst rechtliche Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn, d. h., im wesentlichen Grundstückseigentümern und Grundstücksbesitzern. Dies betrifft u. a. die räumliche Abgrenzung der Grundstücke, Grenzstreitigkeiten, die Nutzung der Grundstücke, die Einschränkung der eigenen Grundstücksnutzung durch Rechte der Nachbarn. Letzteres betrifft Einwirkungen durch Immissionen, Überbauten, Grenzbebauung, andere Bauvorhaben oder Notwegerechte.

Wichtige Ansprüche sind z. B. der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch gegenüber Störungen des Eigentums.

Immobilienrecht

Immobilienrecht ist ein Oberbegriff, unter welchen viele verschiedenschichtige Rechtsgebiete fallen können. Davon umfasst werden u. a. Vertragsschlüsse über den Erwerb von Grundstücken, von Wohnungseigentum, die Beratung zur rechtlichen Gestaltung solcher Verträge, rechtliche Fragen zum Eigentum und Besitz von Grundstücken und Rechten an Grundstücken.

Zum Immobilienrecht gehören u. a. Fragen zu Nießbrauch, zu Grunddienstbarkeiten, persönlichen Dienstbarkeiten, Hypotheken, Grundschulden u. ä.

Wir beraten Sie auch zur Errichtung, Kündigung oder Nutzung von Garagen oder der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken.

Maklerrecht

Das Maklerrecht umfasst sämtliche Rechtsbeziehungen rund um den Maklervertrag, d. h. die Entstehung des Vertrages, die Vereinbarung einer Provision und die Leistung von Diensten.

Insbesondere ist wichtig, ob ein Nachweis und/oder eine Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages vereinbart wurden und dieser Nachweis oder die Vermittlung vom Makler sodann auch erbracht wurde.

Das jeweilige Objekt muss zum Zeitpunkt des Nachweises oder der Vermittlung auch tatsächlich zum Verkauf oder der Vermietung bereitgestanden haben.

Meine Rechtsgebiete: Für mehr Informationen klicken Sie bitte auf das gewünschte Rechtsgebiet:
Mietrecht
Kapitalanlagerecht Wohnungseigentumsrecht Pacht- und Immobilienrecht
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Erbrecht
Senioren und Betreuungsrecht
Familienrecht
allgemeines Zivilrecht
§ Aktuelle Urteile

Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.

Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Sonderkündigung im Zweifamilienhaus

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) entschied der BGH, dass die erleichterte Kündigung des § 573 a BGB (Zweifamilienhaus) auch dann möglich ist, wenn in einem Gebäude mit zwei getrennt zugänglichen Wohnungen, von welchen eine vom Vermieter bewohnt wird, sich daneben auch noch ein Gewerbeobjekt befindet.

Das Gericht geht davon aus, dass allein von Bedeutung ist, dass sich zwei Wohnungen im Gebäude befinden, ob daneben noch weitere Nichtwohnobjekte ebenfalls dort gelegen sind, ist danach ohne Belang. Entscheidend ist allerdings, dass die Nutzung der weiteren Mietobjekte nicht zu Wohnzwecken bereits bei Mietvertragsbeginn des Wohnraummietverhältnisses gegeben sein musste.

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Abrechnungsfrist für Betriebskosten

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.

Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.

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Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.

Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

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Haftung des Arbeitgebers auf Mietausfallschaden wegen falscher Verdienstbescheinigung

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Koblenz in seinem Hinweisbeschluss vom 06.05.2008 (5 U 28/08) mitteilte, sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens oder sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zulässig. Der Mieter und auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht des Mieters und des Arbeitgebers ist damit Rechnung getragen, dass sie auch eine Erklärung verweigern könnten. Der Arbeitgeber des Mieters hat in diesem Fall falsche Angaben über eine Lohnpfändung des Mieters gegenüber dem Vermieter gemacht.

Dem Vermieter entstand dadurch ein Schaden, welchen er gegenüber dem Arbeitgeber geltend machte. Im vorliegenden Fall scheiterte die Klage jedoch daran, dass der Vermieter trotz nachfolgender Kenntnis von den tatsächlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis weiter fortführte und dieses bestätigte. Grundsätzlich stehen jedoch durchaus Schadenersatzansprüche eines Vermieters auch gegen einen Arbeitgeber im Raum, auch wenn dieser falschen Angaben gegenüber dem Vermieter macht.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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