Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Pacht- und Immobilienrecht - weitere Informationen

Pachtrecht

Ein Pachtvertrag ist ein mehrseitiger Vertrag, in welchem der Verpächter verpflichtet wird, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der daraus erwachsenden Früchte während der Pachtzeit zu gewähren.

Dafür muss der Pächter dem Verpächter die im Vertrag vereinbarte Pacht entrichten. Gegenstand der Pacht können sowohl Sachen als auch Rechte und sonstige unkörperlichen Gegenstände, z. B. ein Unternehmen sein. In einer Vielzahl von Einzelentscheidungen ist insbesondere die Abgrenzung zwischen Pacht und Geschäftsraummiete von Bedeutung. Entscheidend ist, dass bei der Pacht neben dem bloßen Gebrauch der Pachtsache auch der Fruchtgenuss beim Pächter verbleiben soll.

Früchte sind in diesem Zusammenhang die Erzeugnisse und die sonstige ordnungsgemäß gewonnene Ausbeute aus der Sache selbst. Wird z. B. ein voll ausgestattetes Unternehmen genutzt, dazu gehören die Räume, der Name, das Inventar, mögliche Patente und Goodwill, kann, abhängig von der vertraglichen Regelung, von einer Unternehmenspacht ausgegangen werden. Auch hier ist es rechtlich unbeachtlich, wie der Vertrag bezeichnet wird. Allein entscheidend ist der von den Parteien vereinbarte und gewollte Vertragszweck.

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht umfasst rechtliche Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn, d. h., im wesentlichen Grundstückseigentümern und Grundstücksbesitzern. Dies betrifft u. a. die räumliche Abgrenzung der Grundstücke, Grenzstreitigkeiten, die Nutzung der Grundstücke, die Einschränkung der eigenen Grundstücksnutzung durch Rechte der Nachbarn. Letzteres betrifft Einwirkungen durch Immissionen, Überbauten, Grenzbebauung, andere Bauvorhaben oder Notwegerechte.

Wichtige Ansprüche sind z. B. der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch gegenüber Störungen des Eigentums.

Immobilienrecht

Immobilienrecht ist ein Oberbegriff, unter welchen viele verschiedenschichtige Rechtsgebiete fallen können. Davon umfasst werden u. a. Vertragsschlüsse über den Erwerb von Grundstücken, von Wohnungseigentum, die Beratung zur rechtlichen Gestaltung solcher Verträge, rechtliche Fragen zum Eigentum und Besitz von Grundstücken und Rechten an Grundstücken.

Zum Immobilienrecht gehören u. a. Fragen zu Nießbrauch, zu Grunddienstbarkeiten, persönlichen Dienstbarkeiten, Hypotheken, Grundschulden u. ä.

Wir beraten Sie auch zur Errichtung, Kündigung oder Nutzung von Garagen oder der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken.

Maklerrecht

Das Maklerrecht umfasst sämtliche Rechtsbeziehungen rund um den Maklervertrag, d. h. die Entstehung des Vertrages, die Vereinbarung einer Provision und die Leistung von Diensten.

Insbesondere ist wichtig, ob ein Nachweis und/oder eine Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages vereinbart wurden und dieser Nachweis oder die Vermittlung vom Makler sodann auch erbracht wurde.

Das jeweilige Objekt muss zum Zeitpunkt des Nachweises oder der Vermittlung auch tatsächlich zum Verkauf oder der Vermietung bereitgestanden haben.

Meine Rechtsgebiete: Für mehr Informationen klicken Sie bitte auf das gewünschte Rechtsgebiet:
Mietrecht
Kapitalanlagerecht Wohnungseigentumsrecht Pacht- und Immobilienrecht
Arbeitsrecht
Erbrecht
Senioren und Betreuungsrecht
Familienrecht
allgemeines Zivilrecht
§ Aktuelle Urteile

Auskunftspflichten bei Untervermietung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.

Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter eine Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.

Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Abrechnungsfrist für Betriebskosten

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.

Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.

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Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.

Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, dass die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalgeschützten Wohngebäude.

Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, dass die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, dass eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluss des Käufers angesehen werden musste.

Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38 % des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, dass gegenüber der Käuferin die Zusage gemacht wurde, dass der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, dass arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.

Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.

LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06

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