Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Pacht- und Immobilienrecht - weitere Informationen

Pachtrecht

Ein Pachtvertrag ist ein mehrseitiger Vertrag, in welchem der Verpächter verpflichtet wird, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der daraus erwachsenden Früchte während der Pachtzeit zu gewähren.

Dafür muss der Pächter dem Verpächter die im Vertrag vereinbarte Pacht entrichten. Gegenstand der Pacht können sowohl Sachen als auch Rechte und sonstige unkörperlichen Gegenstände, z. B. ein Unternehmen sein. In einer Vielzahl von Einzelentscheidungen ist insbesondere die Abgrenzung zwischen Pacht und Geschäftsraummiete von Bedeutung. Entscheidend ist, dass bei der Pacht neben dem bloßen Gebrauch der Pachtsache auch der Fruchtgenuss beim Pächter verbleiben soll.

Früchte sind in diesem Zusammenhang die Erzeugnisse und die sonstige ordnungsgemäß gewonnene Ausbeute aus der Sache selbst. Wird z. B. ein voll ausgestattetes Unternehmen genutzt, dazu gehören die Räume, der Name, das Inventar, mögliche Patente und Goodwill, kann, abhängig von der vertraglichen Regelung, von einer Unternehmenspacht ausgegangen werden. Auch hier ist es rechtlich unbeachtlich, wie der Vertrag bezeichnet wird. Allein entscheidend ist der von den Parteien vereinbarte und gewollte Vertragszweck.

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht umfasst rechtliche Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn, d. h., im wesentlichen Grundstückseigentümern und Grundstücksbesitzern. Dies betrifft u. a. die räumliche Abgrenzung der Grundstücke, Grenzstreitigkeiten, die Nutzung der Grundstücke, die Einschränkung der eigenen Grundstücksnutzung durch Rechte der Nachbarn. Letzteres betrifft Einwirkungen durch Immissionen, Überbauten, Grenzbebauung, andere Bauvorhaben oder Notwegerechte.

Wichtige Ansprüche sind z. B. der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch gegenüber Störungen des Eigentums.

Immobilienrecht

Immobilienrecht ist ein Oberbegriff, unter welchen viele verschiedenschichtige Rechtsgebiete fallen können. Davon umfasst werden u. a. Vertragsschlüsse über den Erwerb von Grundstücken, von Wohnungseigentum, die Beratung zur rechtlichen Gestaltung solcher Verträge, rechtliche Fragen zum Eigentum und Besitz von Grundstücken und Rechten an Grundstücken.

Zum Immobilienrecht gehören u. a. Fragen zu Nießbrauch, zu Grunddienstbarkeiten, persönlichen Dienstbarkeiten, Hypotheken, Grundschulden u. ä.

Wir beraten Sie auch zur Errichtung, Kündigung oder Nutzung von Garagen oder der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken.

Maklerrecht

Das Maklerrecht umfasst sämtliche Rechtsbeziehungen rund um den Maklervertrag, d. h. die Entstehung des Vertrages, die Vereinbarung einer Provision und die Leistung von Diensten.

Insbesondere ist wichtig, ob ein Nachweis und/oder eine Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages vereinbart wurden und dieser Nachweis oder die Vermittlung vom Makler sodann auch erbracht wurde.

Das jeweilige Objekt muss zum Zeitpunkt des Nachweises oder der Vermittlung auch tatsächlich zum Verkauf oder der Vermietung bereitgestanden haben.

Meine Rechtsgebiete: Für mehr Informationen klicken Sie bitte auf das gewünschte Rechtsgebiet:
Mietrecht
Kapitalanlagerecht Wohnungseigentumsrecht Pacht- und Immobilienrecht
Arbeitsrecht
Erbrecht
Senioren und Betreuungsrecht
Familienrecht
allgemeines Zivilrecht
§ Aktuelle Urteile

Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Versorgungssperre ja oder nein?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an. 

Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.

Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.

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Sonderkündigung im Zweifamilienhaus

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) entschied der BGH, dass die erleichterte Kündigung des § 573 a BGB (Zweifamilienhaus) auch dann möglich ist, wenn in einem Gebäude mit zwei getrennt zugänglichen Wohnungen, von welchen eine vom Vermieter bewohnt wird, sich daneben auch noch ein Gewerbeobjekt befindet.

Das Gericht geht davon aus, dass allein von Bedeutung ist, dass sich zwei Wohnungen im Gebäude befinden, ob daneben noch weitere Nichtwohnobjekte ebenfalls dort gelegen sind, ist danach ohne Belang. Entscheidend ist allerdings, dass die Nutzung der weiteren Mietobjekte nicht zu Wohnzwecken bereits bei Mietvertragsbeginn des Wohnraummietverhältnisses gegeben sein musste.

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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses Räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt. Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

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Annenstraße 38, 08523 Plauen 
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Räumung eines Untermieters

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zu einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.

Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.

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