Mietrückstand und Kündigung im Gewerbe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06) bestätigte der BGH, dass auch in einem Geschäftsraummietverhältnis ein Rückstand, wenn dieser den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, zur fristlosen außerordentlichen Kündigung ausreicht. Dieser Rückstand muss allerdings aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultieren. Sollte der Rückstand aus anderen Zahlungszeiträumen herrühren, wäre eine fristlose Kündigung erst begründet, wenn zwei Monatsmieten Mietrückstand überschritten wären. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher genau darauf achten, wann und in welcher Höhe die Miete gezahlt wird.
Bereits ein Mietrückstand von 0,01 € aus einem Monat und eine zu späte Zahlung der Miete im nächstfolgenden Monat, würden danach den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Fehlender Zugang zum Mietobjekt
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.
Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.
Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Berechtigung der Umlage von Verwandten erbrachter Leistungen in einer Betriebskostenabrechnung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen (7 C 1300/05) mussten die beklagten Mieter gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung anerkennen. Der Kläger hatte dort Hausmeister- und Gartenpflegetätigkeiten, welche vom Schwiegervater des Klägers erbracht wurden, in der Nebenkostenabrechnung mit eingesetzt.
Das Gericht legte dar, dass es nach seiner Auffassung berechtigt sei, auch diese Kosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung mit abzurechnen, wenn sie der Höhe nach noch als angemessen erscheinen, was in dieser Angelegenheit tatsächlich so der Fall war.
Auch seien die dafür abgerechneten Zeiten nicht über Gebühr hoch gewesen, sodass dies noch mit den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Abrechnung vereinbar war.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Schadenersatz bei vorzeitiger Kündigung?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Rostock in seinem Urteil vom 23.03.2007 (3 U 187/06) entschied, ist ein Mieter, welcher wegen nicht Beachtung der gesetzlichen Schriftform den Mietvertrag, welcher ursprünglich ein langfristiges Mietverhältnis beinhaltet, gekündigt hatte, nicht zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.
Die Kläger schlossen mit dem Beklagten einen langfristigen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Der beklagte Mieter kündigte diesen jedoch mit ordentlicher Frist, da beim Mietvertragsabschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietvertrages hatten die klagenden Vermieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht, sie forderten nunmehr vom beklagten Schadenersatz. Das Gericht stellte jedoch klar, dass sich aus der ordentlichen Kündigung des Mieters keinerlei Schadenersatzansprüche der Vermieterseite ergeben würden. Allein aus der Tatsache, dass sich eine Partei auf einen Schriftformmangel beruft, kann nicht gefolgert werden, dass dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten darstellen würde. Allerhöchstens, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich später von der Gegenseite lösen zu können, könnte einen Schadersatzanspruch im Raum stehen.
Da hier jedoch beide Seiten bei Vertragsschluss den Mangel der Schriftform nicht erkannten, könne dies dem Beklagten nun nicht vorgeworfen werden.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920