Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, dass die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalgeschützten Wohngebäude.
Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, dass die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, dass eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluss des Käufers angesehen werden musste.
Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38 % des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, dass gegenüber der Käuferin die Zusage gemacht wurde, dass der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, dass arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.
Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.
LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Pflicht zur Mietzahlung auch nach Auszug
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Landshut verurteilte das Gericht die Mieter einer Wohnung, an den von uns vertretenen Vermieter auch nach Auszug weiter die Miete zu zahlen. Die Mieter hatten nicht fristgerecht gekündigt und zudem den Vermieter um kurzfristige Auflösung des Mietvertrages gebeten, eine solche kam jedoch nicht zustande. Nach Ablauf der Kündigungsfrist verblieben die Mieter jedoch weiterhin in der Wohnung, wodurch sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängerte und weiter bestand.
Auch die Tatsache, dass die Mieter ca. 9 Monate später ohne Kündigung und Übergabe aus der Wohnung auszogen, beendete das Mietverhältnis nicht. Die Mieter waren damit weiter zur Zahlung verpflichtet.
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Schadenersatz bei vorzeitiger Kündigung?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Rostock in seinem Urteil vom 23.03.2007 (3 U 187/06) entschied, ist ein Mieter, welcher wegen nicht Beachtung der gesetzlichen Schriftform den Mietvertrag, welcher ursprünglich ein langfristiges Mietverhältnis beinhaltet, gekündigt hatte, nicht zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.
Die Kläger schlossen mit dem Beklagten einen langfristigen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Der beklagte Mieter kündigte diesen jedoch mit ordentlicher Frist, da beim Mietvertragsabschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietvertrages hatten die klagenden Vermieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht, sie forderten nunmehr vom beklagten Schadenersatz. Das Gericht stellte jedoch klar, dass sich aus der ordentlichen Kündigung des Mieters keinerlei Schadenersatzansprüche der Vermieterseite ergeben würden. Allein aus der Tatsache, dass sich eine Partei auf einen Schriftformmangel beruft, kann nicht gefolgert werden, dass dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten darstellen würde. Allerhöchstens, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich später von der Gegenseite lösen zu können, könnte einen Schadersatzanspruch im Raum stehen.
Da hier jedoch beide Seiten bei Vertragsschluss den Mangel der Schriftform nicht erkannten, könne dies dem Beklagten nun nicht vorgeworfen werden.
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Schriftform des Mietvertrages
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.
Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.
Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.
Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Wegfall eines Gemeinschaftspraxisrabattes kein Fall einer
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen entschied das Gericht zugunsten eines von uns dort vertretenen Versicherers, dass der Wegfall des Gemeinschaftspraxisrabattes nach Auflösung der Gemeinschaftspraxis und Weiterbetreiben als Einzelpraxis kein Fall einer Prämienangleichung im Sinne des §8 Abs. III AHB darstellen würde und somit eine Kündigung des Versicherungsvertrages aufgrund einer Prämienerhöhung nicht zulässig sei.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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