Schriftform des Mietvertrages
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.
Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.
Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.
Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Mitglied in einer Werbegemeinschaft
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.
Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.
Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.
Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.
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Wahrung der Schriftform durch Annahme eines Mietvertragsangebotes
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin in seinem Urteil vom 05.07.2007 (8 U 182/06) entschied, muss ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Partei spätestens binnen 2 bis 3 Wochen angenommen werden.
Die Parteien stritten in diesem Verfahren darüber, ob ein wirksamer schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen war. Gemäß § 147 Abs. 2 BGB ist ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot nur dann angenommen, wenn diese Annahmeerklärung zu einem Zeitpunkt erfolgte, in welchem der Antragende, d. h. derjenige, welcher das Angebot abgegeben hat, unter regelmäßigen Umständen diese Antwort erwarten darf. Das Angebot des Klägers zum Abschluss des Mietvertrages wurde vom Beklagten erst eine Woche danach angenommen.
Das Gericht ging jedoch davon aus, dass sich die Annahmefrist aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden zusammensetzt. Bei regelmäßigen Umständen ist dabei von einer Annahmefrist von 2 bis 3 Wochen auszugehen. Damit schloss sich das Gericht auch der bisher in ähnliche Richtung gehenden Rechtsprechung des OLG Dresden und des OLG Naumburg an.
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Auskunftspflichten bei Untervermietung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.
Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter eine Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.
Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.
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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.
Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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