Mietrückstand und Kündigung im Gewerbe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06) bestätigte der BGH, dass auch in einem Geschäftsraummietverhältnis ein Rückstand, wenn dieser den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, zur fristlosen außerordentlichen Kündigung ausreicht. Dieser Rückstand muss allerdings aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultieren. Sollte der Rückstand aus anderen Zahlungszeiträumen herrühren, wäre eine fristlose Kündigung erst begründet, wenn zwei Monatsmieten Mietrückstand überschritten wären. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher genau darauf achten, wann und in welcher Höhe die Miete gezahlt wird.
Bereits ein Mietrückstand von 0,01 € aus einem Monat und eine zu späte Zahlung der Miete im nächstfolgenden Monat, würden danach den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
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Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.
Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.
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Schadenersatz bei vorzeitiger Kündigung?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Rostock in seinem Urteil vom 23.03.2007 (3 U 187/06) entschied, ist ein Mieter, welcher wegen nicht Beachtung der gesetzlichen Schriftform den Mietvertrag, welcher ursprünglich ein langfristiges Mietverhältnis beinhaltet, gekündigt hatte, nicht zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.
Die Kläger schlossen mit dem Beklagten einen langfristigen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. Der beklagte Mieter kündigte diesen jedoch mit ordentlicher Frist, da beim Mietvertragsabschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei.
Im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietvertrages hatten die klagenden Vermieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt erbracht, sie forderten nunmehr vom beklagten Schadenersatz. Das Gericht stellte jedoch klar, dass sich aus der ordentlichen Kündigung des Mieters keinerlei Schadenersatzansprüche der Vermieterseite ergeben würden. Allein aus der Tatsache, dass sich eine Partei auf einen Schriftformmangel beruft, kann nicht gefolgert werden, dass dies einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten darstellen würde. Allerhöchstens, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich später von der Gegenseite lösen zu können, könnte einen Schadersatzanspruch im Raum stehen.
Da hier jedoch beide Seiten bei Vertragsschluss den Mangel der Schriftform nicht erkannten, könne dies dem Beklagten nun nicht vorgeworfen werden.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Pflicht zur Versorgung mit Heizwärme
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG in Berlin mit seinem Urteil vom 06.09.2007 (8 U 49/07) entschied, ist jedenfalls bei einem Gewerberaummietverhältnis, welches wirksam beendet wurde, keine Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme mehr gegeben.
Der klagende Mieter hatte vom Vermieter gefordert, eine bereits seit mehreren Jahren angekündigte Einstellung der Heizwärmeversorgung zu unterlassen. Das Mietverhältnis war durch Kündigung wirksam beendet worden. Grund der Kündigung war die Tatsache, dass der Mieter für ca. ein halbes Jahr die geschuldete Miete von ca. 30.000,00 € nicht gezahlt hatte.
Das Gericht entschied, dass aufgrund der hier vorliegenden Tatsachen eine weitere Pflicht zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme durch den Vermieter nicht mehr gegeben sei. Zumindest im Gewerberaummietverhältnis sei der Vermieter auch nicht mehr verpflichtet gewesen, dem Mieter, im beendeten Mietverhältnis, weiter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dieser endet mit Ablauf der Mietzeit und die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen entfalle damit. Auch liege, nach Ansicht des Gerichtes, gerade darin keine Besitzstörung des Mieters vor.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
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