Modernisierung Gasheizung gegen Ölheizung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und dem Landgericht Potsdam (11 S 160/03) folgten die Gerichte dem Antrag des von uns vertretenen Vermieters, den Mieter einer Wohnung zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zu verurteilen. Der Kläger beabsichtigte, von einer alten Ölheizung die Heizungsanlage auf eine moderne Gasheizungsanlage umzustellen. Wegen der ökologischen Auswirkungen stelle diese Umstellung nach Ansicht der Gerichte auch eine Modernisierung dar, insbesondere wegen der geringeren Abgasemissionen und besseren Brennwerte. Hinzu komme, dass die Gefahr des Auslaufens von Öl von vornherein verhindert würde.
Auch sahen die Gerichte keine besondere Härte für den Mieter. Die von diesem zum Teil vor mehr als 12 Jahren in die alte Heizungsanlage investierten Kosten seien auch bereits nach diesem Zeitablauf, als abgewohnt zu betrachten. Es entspreche allgemeiner Ansicht, dass eine Investition in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren abgewohnt sei.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Berechtigung der Umlage von Verwandten erbrachter Leistungen in einer Betriebskostenabrechnung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen (7 C 1300/05) mussten die beklagten Mieter gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung anerkennen. Der Kläger hatte dort Hausmeister- und Gartenpflegetätigkeiten, welche vom Schwiegervater des Klägers erbracht wurden, in der Nebenkostenabrechnung mit eingesetzt.
Das Gericht legte dar, dass es nach seiner Auffassung berechtigt sei, auch diese Kosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung mit abzurechnen, wenn sie der Höhe nach noch als angemessen erscheinen, was in dieser Angelegenheit tatsächlich so der Fall war.
Auch seien die dafür abgerechneten Zeiten nicht über Gebühr hoch gewesen, sodass dies noch mit den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Abrechnung vereinbar war.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Pflicht zur Versorgung mit Heizwärme
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG in Berlin mit seinem Urteil vom 06.09.2007 (8 U 49/07) entschied, ist jedenfalls bei einem Gewerberaummietverhältnis, welches wirksam beendet wurde, keine Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme mehr gegeben.
Der klagende Mieter hatte vom Vermieter gefordert, eine bereits seit mehreren Jahren angekündigte Einstellung der Heizwärmeversorgung zu unterlassen. Das Mietverhältnis war durch Kündigung wirksam beendet worden. Grund der Kündigung war die Tatsache, dass der Mieter für ca. ein halbes Jahr die geschuldete Miete von ca. 30.000,00 € nicht gezahlt hatte.
Das Gericht entschied, dass aufgrund der hier vorliegenden Tatsachen eine weitere Pflicht zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme durch den Vermieter nicht mehr gegeben sei. Zumindest im Gewerberaummietverhältnis sei der Vermieter auch nicht mehr verpflichtet gewesen, dem Mieter, im beendeten Mietverhältnis, weiter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dieser endet mit Ablauf der Mietzeit und die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen entfalle damit. Auch liege, nach Ansicht des Gerichtes, gerade darin keine Besitzstörung des Mieters vor.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Mitglied in einer Werbegemeinschaft
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.
Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.
Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.
Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Wahrung der Schriftform durch Annahme eines Mietvertragsangebotes
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin in seinem Urteil vom 05.07.2007 (8 U 182/06) entschied, muss ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Partei spätestens binnen 2 bis 3 Wochen angenommen werden.
Die Parteien stritten in diesem Verfahren darüber, ob ein wirksamer schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen war. Gemäß § 147 Abs. 2 BGB ist ein in Abwesenheit abgegebenes Vertragsangebot nur dann angenommen, wenn diese Annahmeerklärung zu einem Zeitpunkt erfolgte, in welchem der Antragende, d. h. derjenige, welcher das Angebot abgegeben hat, unter regelmäßigen Umständen diese Antwort erwarten darf. Das Angebot des Klägers zum Abschluss des Mietvertrages wurde vom Beklagten erst eine Woche danach angenommen.
Das Gericht ging jedoch davon aus, dass sich die Annahmefrist aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden zusammensetzt. Bei regelmäßigen Umständen ist dabei von einer Annahmefrist von 2 bis 3 Wochen auszugehen. Damit schloss sich das Gericht auch der bisher in ähnliche Richtung gehenden Rechtsprechung des OLG Dresden und des OLG Naumburg an.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
