3-jährige-Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Obhutspflicht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Das OLG Dresden entschied in seinem Urteil vom 17.04.2007 (5 U 8/07), dass Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Erstattung von Schäden, welche entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen sei und für die der Vermieter, geschädigten Dritten Ersatz geleistet hat, grundsätzlich nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verjähren.
Der Kläger, der Vermieter, klagte gegen den ehemaligen Mieter auf Ersatz des Schadens, welchen er Dritten geleistet hatte, welche aufgrund einer verletzten Obhutspflicht des Mieters geschädigt wurden.
Der Mieter hatte gewerblich genutzte Räume vom Kläger gemietet und dort ein Fenster offen stehen gelassen. Durch Windeinwirkung zerbrachen die darin befindlichen Glasscheiben und fielen auf vor dem Gebäude geparkte Taxifahrzeuge. Deren Eigentümer forderten mit Erfolg vom Vermieter als Grundstückseigentümer den Ersatz ihres Schadens, welchen der Vermieter auch daraufhin beglich. Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass § 548 Abs. 1 BGB lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Mieter umfasse, welche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gefordert würden.
Diese Schadenersatzansprüche verjähren auch innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes. Die hier vorliegenden Ansprüche der Taxieigentümer gegen den Kläger stellen jedoch keine Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dar. Der Mieter soll hier nicht den Schaden ausgleichen, welcher dem Vermieter durch die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache entstanden ist, sondern den Schaden, welcher dem Vermieter durch Beschädigung einer dritten Sache, hier der Taxis, entstanden ist.
Die hier vorliegende Entscheidung stellt somit im Vergleich zu den „normalen“ Schadenersatzansprüchen einen abweichenden Sonderfall dar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.
Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.
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Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Versorgungssperre ja oder nein?
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Gerade bei die Miete und/oder die Nebenkosten nicht zahlenden Mietern stehen viele Vermieter vor der Fragen, ob sie dem Mieter die Versorgung mit Heizwärme abstellen können. Das Kammergericht Berlin sah dies in seiner Entscheidung vom 06.09.2007 (8 O 49/07) welche noch nicht rechtskräftig ist, bei einem Mieter, welcher von Januar bis August keine Miete zahlte und dem daraufhin fristlos gekündigt wurde, jedoch nicht mehr als Verpflichtung des Vermieters an. Das Gericht sah die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme keinesfalls als verbotene Eigenmacht an.
Das Gericht argumentierte, dass mit dem Mietverhältnis auch die Verpflichtung des Vermieters ende, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Besitz, welchen der Mieter weiter innehabe, werde aber durch die Einstellung der Heizungsversorgung nicht beeinträchtigt, weshalb auch keine Besitzstörung vorliege. Nach herrschender Meinung führe ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel jedoch nicht zu einer Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung, weil dann der Vermieter auch nicht mehr zu Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei.
Anders sei dies auch nicht bei der Einstellung der Heizungswärmeversorgung zu sehen. Gegen die Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision beim BGH erhoben. Es wird interessant zu sehen, wie der 12. Senat über diese Rechtsfrage befinden wird.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
