Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Konkurrenz als Mangel der Mietsache

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Im vorliegenden Fall, welchen das KG Berlin in seinem Urteil vom 16.04.2007 (8 U 199/06) entschied, betrieb der Mieter eine Kfz-Werkstatt, zu welcher im Mietvertrag keine Regelungen zum Konkurrenzschutz enthalten waren. Der Vermieter eröffnete während des laufenden Mietverhältnisses auf dem selben Gelände in ca. 5 m Entfernung eine eigene Kfz-Werkstatt und jagte dem Mieter damit Kunden ab.

Das KG entschied, dass der Mieter daraufhin seine Miete (um 25 %) mindern konnte. 

Es ging davon aus, dass auch ohne vertragliche Regelung der Gewerberaummietvertrag einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz beinhaltet. Dabei ist auf dem Betriebszweck und eine mögliche Betriebspflicht des Mieterunternehmens abzustellen.

Aufgrund der Tatsache, das der Vermieter im vorliegenden Fall ein gleichartiges Unternehmen in derart geringen räumlichen Abstand betrieb, sieht das Gericht hier einen zur Mietminderung berechtigten Sachmangel als vorliegend. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Frage, ob es tatsächlich zu einem Umsatzrückgang des Mieters komme, dabei nicht erheblich ist.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Schriftform des Mietvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.

Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.

Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.

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Fehlender Zugang zum Mietobjekt

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.

Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.

Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Rückzahlung einer Mietkaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Auerbach unter dem Aktenzeichen 3 C 642/06 musste der verklagte Vermieter gegenüber dem von uns vertretenen Mieter den Rückzahlungsanspruch der Kaution bereits knapp 2 Monate nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung anerkennen.

Der Vermieter hatte in einem Übergabeprotokoll gegenüber dem Mieter erklärt, dass er mit Beendigung des Mietverhältnisses keine weiteren Ansprüche gegenüber diesem hat. Damit bestand gegenüber dem Mieter kein Recht mehr auf einen weiteren Einbehalt der Kaution.

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§ Aktuelle Urteile

Mitglied in einer Werbegemeinschaft

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.

Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.

Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.

Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses Räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt. Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

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Fehlender Zugang zum Mietobjekt

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In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.

Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.

Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.

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3-jährige-Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Obhutspflicht

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Das OLG Dresden entschied in seinem Urteil vom 17.04.2007 (5 U 8/07), dass Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Erstattung von Schäden, welche entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen sei und für die der Vermieter, geschädigten Dritten Ersatz geleistet hat, grundsätzlich nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verjähren.

Der Kläger, der Vermieter, klagte gegen den ehemaligen Mieter auf Ersatz des Schadens, welchen er Dritten geleistet hatte, welche aufgrund einer verletzten Obhutspflicht des Mieters geschädigt wurden.

Der Mieter hatte gewerblich genutzte Räume vom Kläger gemietet und dort ein Fenster offen stehen gelassen. Durch Windeinwirkung zerbrachen die darin befindlichen Glasscheiben und fielen auf vor dem Gebäude geparkte Taxifahrzeuge. Deren Eigentümer forderten mit Erfolg vom Vermieter als Grundstückseigentümer den Ersatz ihres Schadens, welchen der Vermieter auch daraufhin beglich. Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass § 548 Abs. 1 BGB lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Mieter umfasse, welche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gefordert würden.

Diese Schadenersatzansprüche verjähren auch innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes. Die hier vorliegenden Ansprüche der Taxieigentümer gegen den Kläger stellen jedoch keine Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dar. Der Mieter soll hier nicht den Schaden ausgleichen, welcher dem Vermieter durch die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache entstanden ist, sondern den Schaden, welcher dem Vermieter durch Beschädigung einer dritten Sache, hier der Taxis, entstanden ist.

Die hier vorliegende Entscheidung stellt somit im Vergleich zu den „normalen“ Schadenersatzansprüchen einen abweichenden Sonderfall dar.

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