Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Konkurrenz als Mangel der Mietsache

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Im vorliegenden Fall, welchen das KG Berlin in seinem Urteil vom 16.04.2007 (8 U 199/06) entschied, betrieb der Mieter eine Kfz-Werkstatt, zu welcher im Mietvertrag keine Regelungen zum Konkurrenzschutz enthalten waren. Der Vermieter eröffnete während des laufenden Mietverhältnisses auf dem selben Gelände in ca. 5 m Entfernung eine eigene Kfz-Werkstatt und jagte dem Mieter damit Kunden ab.

Das KG entschied, dass der Mieter daraufhin seine Miete (um 25 %) mindern konnte. 

Es ging davon aus, dass auch ohne vertragliche Regelung der Gewerberaummietvertrag einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz beinhaltet. Dabei ist auf dem Betriebszweck und eine mögliche Betriebspflicht des Mieterunternehmens abzustellen.

Aufgrund der Tatsache, das der Vermieter im vorliegenden Fall ein gleichartiges Unternehmen in derart geringen räumlichen Abstand betrieb, sieht das Gericht hier einen zur Mietminderung berechtigten Sachmangel als vorliegend. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Frage, ob es tatsächlich zu einem Umsatzrückgang des Mieters komme, dabei nicht erheblich ist.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Schriftform des Mietvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in welchem Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung wegen mangelnder gesetzlicher Schriftform stritten.

Die Parteien hatten die bis dato fällig Zahlung der Mieter von quartalsweise auf monatlich umgestellt, ohne dies der notwendigen Schriftform festzuhalten. Das Gericht sah diese Abänderung als eine wesentliche Änderung des Vertraginhaltes an, welche grundsätzlich der Schriftform bedurft hätte.

Das Gericht hielt daher den Mietvertrag für innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Auch sah es in der Kündigung keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, da die Zahlungsweise dem Mieter keinen rechtlichen Vorteil gebracht habe.

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Fehlender Zugang zum Mietobjekt

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.

Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.

Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Rückzahlung einer Mietkaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Auerbach unter dem Aktenzeichen 3 C 642/06 mußte der verklagte Vermieter gegenüber dem von uns vertretenen Mieter den Rückzahlungsanspruch der Kaution bereits knapp 2 Monate nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung anerkennen.

Der Vermieter hatte in einem Übergabeprotokoll gegenüber dem Mieter erklärt, dass er mit Beendigung des Mietverhältnisses keine weiteren Ansprüche gegenüber diesem hat. Damit bestand gegenüber dem Mieter kein Recht mehr auf einen weiteren Einbehalt der Kaution.

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Rückzahlung einer Mietkaution

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In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Auerbach unter dem Aktenzeichen 3 C 642/06 mußte der verklagte Vermieter gegenüber dem von uns vertretenen Mieter den Rückzahlungsanspruch der Kaution bereits knapp 2 Monate nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung anerkennen.

Der Vermieter hatte in einem Übergabeprotokoll gegenüber dem Mieter erklärt, dass er mit Beendigung des Mietverhältnisses keine weiteren Ansprüche gegenüber diesem hat. Damit bestand gegenüber dem Mieter kein Recht mehr auf einen weiteren Einbehalt der Kaution.

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Konkurrenz als Mangel der Mietsache

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Im vorliegenden Fall, welchen das KG Berlin in seinem Urteil vom 16.04.2007 (8 U 199/06) entschied, betrieb der Mieter eine Kfz-Werkstatt, zu welcher im Mietvertrag keine Regelungen zum Konkurrenzschutz enthalten waren. Der Vermieter eröffnete während des laufenden Mietverhältnisses auf dem selben Gelände in ca. 5 m Entfernung eine eigene Kfz-Werkstatt und jagte dem Mieter damit Kunden ab.

Das KG entschied, dass der Mieter daraufhin seine Miete (um 25 %) mindern konnte. 

Es ging davon aus, dass auch ohne vertragliche Regelung der Gewerberaummietvertrag einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz beinhaltet. Dabei ist auf dem Betriebszweck und eine mögliche Betriebspflicht des Mieterunternehmens abzustellen.

Aufgrund der Tatsache, das der Vermieter im vorliegenden Fall ein gleichartiges Unternehmen in derart geringen räumlichen Abstand betrieb, sieht das Gericht hier einen zur Mietminderung berechtigten Sachmangel als vorliegend. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Frage, ob es tatsächlich zu einem Umsatzrückgang des Mieters komme, dabei nicht erheblich ist.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution

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In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Räumung eines Untermieters

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wir der BGH in einem Beschluss vom 14.08.2008 (I ZB 39/08) mitteilte, bedarf es auch zur einer Räumung gegen einen Untermieter eines vollstreckbaren Titels. Nicht ausreichend ist ein Titel gegen den Hauptmieter. Im vorliegenden Fall betrieb der Gläubiger (der Vermieter) gegen den Schuldner (den Mieter) die Zwangsvollstreckung auf Räumung von Gewerberäumen.

Die Zwangsvollstreckung wurde jedoch für unzulässig erklärt, da gegen den dort vorhandenen Untermieter kein eigenständiger Vollstreckungstitel vorlag.

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Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, daß die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalsgeschützten Wohngebäude.

Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, daß die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, daß eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluß des Käufers angesehen werden musste.

Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38% des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, daß gegenüber der Käuferin die zusage gemacht wurde, daß der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, daß arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.

Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.

LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06

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