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Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Eigentumsgarantie gegen Suizidgefahr

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und nachfolgend dem Landgericht Potsdam (5 T 350/06) entschieden in einer Zwangsräumungsangelegenheit die Gerichte zugunsten des von uns vertretenen Vermieters, dass allein die Tatsache, dass die Mieter und Schuldner der Zwangsvollstreckung wegen Suizidgefahr widersprechen, die Zwangsräumung der Wohnung nicht hindere. Diese Suizidgefahr sei durch Ergreifung geeigneter medizinischer Mittel, auch bei Umzug in eine andere Wohnung, zu minimieren, insbesondere deswegen konnten die berechtigten Interessen des Vermieters, welcher von dem Mieter beleidigt und bedroht wurde, nicht hinter den gesundheitlichen Interessen der Mieter zurückstehen. Die Gerichte sahen insbesondere das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG angegriffen, wenn nicht durch geeignete Maßnahmen, die Zwangsvollstreckung betreffend, oder aber auch die Ingewahrsamnahme des Suizidgefährdeten, nicht zuletzt aber auch durch die Verpflichtung des Gefährdeten selbst, alles ihm zumutbare zu tun, um die Risken, die im Falle der Vollstreckung bestehen, zu minimieren, alles unternommen würde, um die Suizidgefahr auszuschließen.

Dem Schuldner könne zugemutet werden, in dieser Lage auch fachliche Hilfe, u.U. auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik, in Anspruch zu nehmen. Angesichts dessen überwogen die schutzwürdigen Belange des Gläubigers die des Schuldners.

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Pflicht zur Mietzahlung auch nach Auszug

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Landshut verurteilte das Gericht die Mieter einer Wohnung, an den von uns vertretenen Vermieter auch nach Auszug weiter die Miete zu zahlen. Die Mieter hatten nicht fristgerecht gekündigt und zudem den Vermieter um kurzfristige Auflösung des Mietvertrages gebeten, eine solche kam jedoch nicht zustande. Nach Ablauf der Kündigungsfrist verblieben die Mieter jedoch weiterhin in der Wohnung, wodurch sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängerte und weiter bestand.

Auch die Tatsache, dass die Mieter ca. 9 Monate später ohne Kündigung und Übergabe aus der Wohnung auszogen, beendete das Mietverhältnis nicht. Die Mieter waren damit weiter zur Zahlung verpflichtet.

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Modernisierung Gasheizung gegen Ölheizung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und dem Landgericht Potsdam (11 S 160/03) folgten die Gerichte dem Antrag des von uns vertretenen Vermieters, den Mieter einer Wohnung zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zu verurteilen. Der Kläger beabsichtigte, von einer alten Ölheizung die Heizungsanlage auf eine moderne Gasheizungsanlage umzustellen. Wegen der ökologischen Auswirkungen stelle diese Umstellung nach Ansicht der Gerichte auch eine Modernisierung dar, insbesondere wegen der geringeren Abgasemissionen und besseren Brennwerte. Hinzu komme, dass die Gefahr des Auslaufens von Öl von vornherein verhindert würde.

Auch sahen die Gerichte keine besondere Härte für den Mieter. Die von diesem zum Teil vor mehr als 12 Jahren in die alte Heizungsanlage investierten Kosten seien auch bereits nach diesem Zeitablauf, als abgewohnt zu betrachten. Es entspreche allgemeiner Ansicht, dass eine Investition in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren abgewohnt sei.

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Mietrückstand und Kündigung im Gewerbe

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einer Entscheidung vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06) bestätigte der BGH, dass auch in einem Geschäftsraummietverhältnis ein Rückstand, wenn dieser den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, zur fristlosen außerordentlichen Kündigung ausreicht. Dieser Rückstand muss allerdings aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultieren.  Sollte der Rückstand aus anderen Zahlungszeiträumen herrühren, wäre eine fristlose Kündigung erst begründet, wenn zwei Monatsmieten Mietrückstand überschritten wären. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher genau darauf achten, wann und in welcher Höhe die Miete gezahlt wird.

Bereits ein Mietrückstand von 0,01 € aus einem Monat und eine zu späte Zahlung der Miete im nächstfolgenden Monat, würden danach den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

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Haftung des Arbeitgebers auf Mietausfallschaden wegen falscher Verdienstbescheinigung

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Koblenz in seinem Hinweisbeschluss vom 06.05.2008 (5 U 28/08) mitteilte, sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens oder sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zulässig. Der Mieter und auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht des Mieters und des Arbeitgebers ist damit Rechnung getragen, dass sie auch eine Erklärung verweigern könnten. Der Arbeitgeber des Mieters hat in diesem Fall falsche Angaben über eine Lohnpfändung des Mieters gegenüber dem Vermieter gemacht.

Dem Vermieter entstand dadurch ein Schaden, welchen er gegenüber dem Arbeitgeber geltend machte. Im vorliegenden Fall scheiterte die Klage jedoch daran, dass der Vermieter trotz nachfolgender Kenntnis von den tatsächlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis weiter fortführte und dieses bestätigte. Grundsätzlich stehen jedoch durchaus Schadenersatzansprüche eines Vermieters auch gegen einen Arbeitgeber im Raum, auch wenn dieser falschen Angaben gegenüber dem Vermieter macht.

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Mitglied in einer Werbegemeinschaft

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.

Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.

Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.

Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.

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Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, dass die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalgeschützten Wohngebäude.

Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, dass die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, dass eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluss des Käufers angesehen werden musste.

Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38 % des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, dass gegenüber der Käuferin die Zusage gemacht wurde, dass der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, dass arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.

Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.

LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06

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Recht auf Auskunft von Verwandten des Mieters gegenüber Vermieter?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Landgericht Memmingen ist die Mutter einer Mieterin gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter mit dem Begehren gescheitert, von diesem über eine Vielzahl von, sich in der Wohnung befindlichen, Gegenständen‚ Auskunft zu erhalten und sich diese vom Vermieter herausgeben zu lassen. Die Mutter der Mieterin behauptete, Eigentümerin dieser Gegenstände zu sein und diese der Mieterin nur geliehen zu haben.

Die Mieterin hatte über Monate und Jahre keine Miete gezahlt und versuchte auf diese Weise, teure Gebrauchsgegenstände, wie DVD-Player, Videoanlage, Küchenmobiliar u.ä. dem Vermieterpfandrecht des Vermieters zu entziehen.

Das Gericht wies diese Ansprüche jedoch ab, da der von uns vertretene Vermieter gegenüber der Anspruchstellerin keine Verpflichtung zur Auskunft oder Herausgabe dieser Gegenstände hatte. Insbesondere ging das Gericht davon aus, dass Art. 13 GG es dem Vermieter nicht gestatte, die Wohnung zu betreten und dritten Auskunft zu erteilen.

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