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Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Eigentumsgarantie gegen Suizidgefahr

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und nachfolgend dem Landgericht Potsdam (5 T 350/06) entschieden in einer Zwangsräumungsangelegenheit die Gerichte zugunsten des von uns vertretenen Vermieters, dass allein die Tatsache, dass die Mieter und Schuldner der Zwangsvollstreckung wegen Suizidgefahr widersprechen, die Zwangsräumung der Wohnung nicht hindere. Diese Suizidgefahr sei durch Ergreifung geeigneter medizinischer Mittel, auch bei Umzug in eine andere Wohnung, zu minimieren, insbesondere deswegen konnten die berechtigten Interessen des Vermieters, welcher von dem Mieter beleidigt und bedroht wurde, nicht hinter den gesundheitlichen Interessen der Mieter zurückstehen. Die Gerichte sahen insbesondere das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG angegriffen, wenn nicht durch geeignete Maßnahmen, die Zwangsvollstreckung betreffend, oder aber auch die Ingewahrsamnahme des Suizidgefährdeten, nicht zuletzt aber auch durch die Verpflichtung des Gefährdeten selbst, alles ihm zumutbare zu tun, um die Risken, die im Falle der Vollstreckung bestehen, zu minimieren, alles unternommen würde, um die Suizidgefahr auszuschließen.

Dem Schuldner könne zugemutet werden, in dieser Lage auch fachliche Hilfe, u.U. auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik, in Anspruch zu nehmen. Angesichts dessen überwogen die schutzwürdigen Belange des Gläubigers die des Schuldners.

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Pflicht zur Mietzahlung auch nach Auszug

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Landshut verurteilte das Gericht die Mieter einer Wohnung, an den von uns vertretenen Vermieter auch nach Auszug weiter die Miete zu zahlen. Die Mieter hatten nicht fristgerecht gekündigt und zudem den Vermieter um kurzfristige Auflösung des Mietvertrages gebeten, eine solche kam jedoch nicht zustande. Nach Ablauf der Kündigungsfrist verblieben die Mieter jedoch weiterhin in der Wohnung, wodurch sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängerte und weiter bestand.

Auch die Tatsache, dass die Mieter ca. 9 Monate später ohne Kündigung und Übergabe aus der Wohnung auszogen, beendete das Mietverhältnis nicht. Die Mieter waren damit weiter zur Zahlung verpflichtet.

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Modernisierung Gasheizung gegen Ölheizung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Königs Wusterhausen und dem Landgericht Potsdam (11 S 160/03) folgten die Gerichte dem Antrag des von uns vertretenen Vermieters, den Mieter einer Wohnung zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zu verurteilen. Der Kläger beabsichtigte, von einer alten Ölheizung die Heizungsanlage auf eine moderne Gasheizungsanlage umzustellen. Wegen der ökologischen Auswirkungen stelle diese Umstellung nach Ansicht der Gerichte auch eine Modernisierung dar, insbesondere wegen der geringeren Abgasemissionen und besseren Brennwerte. Hinzu komme, dass die Gefahr des Auslaufens von Öl von vornherein verhindert würde.

Auch sahen die Gerichte keine besondere Härte für den Mieter. Die von diesem zum Teil vor mehr als 12 Jahren in die alte Heizungsanlage investierten Kosten seien auch bereits nach diesem Zeitablauf, als abgewohnt zu betrachten. Es entspreche allgemeiner Ansicht, dass eine Investition in Höhe einer Jahresmiete nach 4 Jahren abgewohnt sei.

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Fehlender Zugang zum Mietobjekt

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.

Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.

Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.

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Auskunftspflichten bei Untervermietung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.

Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter eine Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.

Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.

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Berechtigung der Umlage von Verwandten erbrachter Leistungen in einer Betriebskostenabrechnung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen (7 C 1300/05) mussten die beklagten Mieter gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung anerkennen. Der Kläger hatte dort Hausmeister- und Gartenpflegetätigkeiten, welche vom Schwiegervater des Klägers erbracht wurden, in der Nebenkostenabrechnung mit eingesetzt.

Das Gericht legte dar, dass es nach seiner Auffassung berechtigt sei, auch diese Kosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung mit abzurechnen, wenn sie der Höhe nach noch als angemessen erscheinen, was in dieser Angelegenheit tatsächlich so der Fall war.

Auch seien die dafür abgerechneten Zeiten nicht über Gebühr hoch gewesen, sodass dies noch mit den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Abrechnung vereinbar war.

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Kündigung wegen Unpünktlichkeit der Miete und nicht gezahlter Kaution

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.

Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.

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Wesentliche Änderungen des Mietvertrages müssen der Schriftform genügen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Auch in seiner Entscheidung vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) hat der BGH wieder eine interessante Entscheidung zur Frage der Schriftform im Gewerberaummietverhältnis getroffen. Grundlage war der Fall, dass nach dem schriftlichen Mietvertrag der dortigen Parteien die jährliche Miete in 4 vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals fällig war. Später wurde diese Zahlungsweise der Miete einvernehmlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.

Diese Einigung geschah jedoch formlos.

Grundsätzlich ist auch ein befristetes Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen Fristen kündbar, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahrt. Dabei muss nicht nur der Ursprungsmietvertrag, sondern auch wesentliche Nachträge dieser Schriftform entsprechen. Die hier vorgenommene Änderung der Zahlungsweise ist nach Ansicht des BGH jedoch wesentlich, dass sich die Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzuges zugunsten des Vermieters von fünf Monate auf zwei Monate verkürze. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der ursprünglich befristet abgeschlossene Mietvertrag damit kündbar wurde.

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