Kündigung wegen Unpünktlichkeit nicht gezahlter Kaution
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Böblingen unter dem Az. 4 C 1528/06 zugunsten einer von uns vertretenen Vermieterin entschieden, dass deren erklärte Kündigung wirksam ist. Die Kündigung beruhte auf der Tatsache, dass der Mieter ständig die Miete um mehrere Tage verspätet zahlte. Zudem unterließ er es trotz Abmahnung die vereinbarte Kaution zu zahlen. Das Gericht hielt die Nichtzahlung der Kaution auch für eine fristlose Kündigung als ausreichend, da durch die Nichtzahlung das Sicherungsbedürfnis des Vermieters, auch im Hinblick auf die bisher erfolgten unpünktlichen Zahlungen trotz Abmahnung tangiert sei.
Als weiteren Kündigungsgrund sah das Gericht die Tatsache an, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin eine Lebensgefährtin in seine Wohnung aufgenommen hatte.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Haftung des Arbeitgebers auf Mietausfallschaden wegen falscher Verdienstbescheinigung
Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das OLG Koblenz in seinem Hinweisbeschluss vom 06.05.2008 (5 U 28/08) mitteilte, sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens oder sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zulässig. Der Mieter und auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht des Mieters und des Arbeitgebers ist damit Rechnung getragen, dass sie auch eine Erklärung verweigern könnten. Der Arbeitgeber des Mieters hat in diesem Fall falsche Angaben über eine Lohnpfändung des Mieters gegenüber dem Vermieter gemacht.
Dem Vermieter entstand dadurch ein Schaden, welchen er gegenüber dem Arbeitgeber geltend machte. Im vorliegenden Fall scheiterte die Klage jedoch daran, dass der Vermieter trotz nachfolgender Kenntnis von den tatsächlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis weiter fortführte und dieses bestätigte. Grundsätzlich stehen jedoch durchaus Schadenersatzansprüche eines Vermieters auch gegen einen Arbeitgeber im Raum, auch wenn dieser falschen Angaben gegenüber dem Vermieter macht.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Auskunftspflichten bei Untervermietung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.
Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter eine Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.
Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Starre Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) schloss sich der 12. Senat des BGH in seiner Rechtsprechung der bisher bereits bekannten Rechtsprechung des 8. Zivilsenates zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln an. Nun sind nach Ansicht des BGH auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen unwirksam, welche starre Fristen beinhalten.
Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass eine Klausel, welche einen Mieter zur Einhaltung von starren Fristen verpflichtet und ihm daher die Möglichkeit genommen nimmt, einzuwenden, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf bestand, den Mieter unangemessen benachteiligt. Beim vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag, auf welchen die Regelungen über die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar waren. Das Gericht hielt die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von welcher abgewichen wurde, für nicht mehr vereinbar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.
Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
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