Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraummietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.
Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genannten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.
Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.
Ebenso wenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier aufseiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Subtanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.
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3-jährige-Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Obhutspflicht
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Das OLG Dresden entschied in seinem Urteil vom 17.04.2007 (5 U 8/07), dass Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Erstattung von Schäden, welche entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen sei und für die der Vermieter, geschädigten Dritten Ersatz geleistet hat, grundsätzlich nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verjähren.
Der Kläger, der Vermieter, klagte gegen den ehemaligen Mieter auf Ersatz des Schadens, welchen er Dritten geleistet hatte, welche aufgrund einer verletzten Obhutspflicht des Mieters geschädigt wurden.
Der Mieter hatte gewerblich genutzte Räume vom Kläger gemietet und dort ein Fenster offen stehen gelassen. Durch Windeinwirkung zerbrachen die darin befindlichen Glasscheiben und fielen auf vor dem Gebäude geparkte Taxifahrzeuge. Deren Eigentümer forderten mit Erfolg vom Vermieter als Grundstückseigentümer den Ersatz ihres Schadens, welchen der Vermieter auch daraufhin beglich. Das Gericht ging in seiner Entscheidung davon aus, dass § 548 Abs. 1 BGB lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Mieter umfasse, welche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gefordert würden.
Diese Schadenersatzansprüche verjähren auch innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe des Mietobjektes. Die hier vorliegenden Ansprüche der Taxieigentümer gegen den Kläger stellen jedoch keine Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dar. Der Mieter soll hier nicht den Schaden ausgleichen, welcher dem Vermieter durch die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache entstanden ist, sondern den Schaden, welcher dem Vermieter durch Beschädigung einer dritten Sache, hier der Taxis, entstanden ist.
Die hier vorliegende Entscheidung stellt somit im Vergleich zu den „normalen“ Schadenersatzansprüchen einen abweichenden Sonderfall dar.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Abrechnungsfrist für Betriebskosten
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisse als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatliche Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.
Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Keine Verpflichtung zur Generalinspektion
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 15.10.2008 (VIII ZR 321/07) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion von Elektroleitungen und Elektrogeräten in den Wohnungen der Mieter verpflichtet ist.
In einer Nachbarwohnung des Klägers war ein Brand ausgebrochen, weswegen der Kläger, wegen Beschädigung ihm gehörender Sachen, Schadenersatz vom Vermieter verlangte. Der BGH entschied jedoch in letzter Instanz, dass dem Mieter kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustand, da Letzter nicht verpflichtet war, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in einer von ihm vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
Vom Vermieter kann im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten, nicht verlangt werden, ohne konkreten Anlass und ohne Hinzutreten, besonderer Umstände eine regelmäßige Inspektion durchführen zu lassen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
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