Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Rechtssprechung von Rechtsanwalt Andreas Möckel

Verjährung von Darlehensansprüchen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Landgericht Darmstadt 3 O 352/05 nahm die klagende Bank gegenüber dem von uns vertretenen Darlehensnehmer die Klage zurück.

Nach Ansicht des Gerichtes war der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens, welches die Klägern bereits im Jahre 1993 gekündigt hatte, bereits zum Ablauf des Jahres 2004, namentlich zum 31.12.2004 verjährt, der Anspruch wurde von der Klägerin jedoch erst im Jahre 2005 gerichtlich geltend gemacht.

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Annenstraße 38, 08523 Plauen 
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Berechtigung der Umlage von Verwandten erbrachter Leistungen in einer Betriebskostenabrechnung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen (7 C 1300/05) mußten die beklagten Mieter gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung anerkennen. Der Kläger hatte dort Hausmeister- und Gartenpflegetätigkeiten, welche vom Schwiegervater des Klägers erbracht wurden, in der Nebenkostenabrechnung mit eingesetzt.

Das Gericht legte dar, dass es nach seiner Auffassung berechtigt sei, auch diese Kosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung mit abzurechnen, wenn sie der Höhe nach noch als angemessen erscheinen, was in dieser Angelegenheit tatsächlich so der Fall war.

Auch seien die dafür abgerechneten Zeiten nicht über Gebühr hoch gewesen, so dass dies noch mit den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Abrechnung vereinbar war.

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Wegfall eines Gemeinschaftspraxisrabattes kein Fall einer

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Plauen entschied das Gericht zugunsten eines von uns dort vertretenen Versicherers, dass der Wegfall des Gemeinschaftspraxisrabattes nach Auflösung der Gemeinschaftspraxis und Weiterbetreiben als Einzelpraxis kein Fall einer Prämienangleichung im Sinne des §8 Abs. III AHB darstellen würde und somit eine Kündigung des Versicherungsvertrages aufgrund einer Prämienerhöhung nicht zulässig sei.

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Recht auf Auskunft von Verwandten des Mieters gegenüber Vermieter?

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Landgericht Memmingen ist die Mutter einer Mieterin gegenüber dem von uns vertretenen Vermieter mit dem Begehren gescheitert, von diesem über eine Vielzahl von, sich in der Wohnung befindlichen, Gegenständen‚ Auskunft zu erhalten und sich diese vom Vermieter herausgeben zu lassen. Die Mutter der Mieterin behauptete, Eigentümerin dieser Gegenstände dieser Gegenstände zu sein und diese der Mieterin nur geliehen zu haben.

Die Mieterin hatte über Monate und Jahre keine Miete gezahlt und versuchte auf diese Weise, teure Gebrauchsgegenstände, wie DVD-Player, Videoanlage, Küchenmobiliar u.ä. dem Vermieterpfandrecht des Vermieters zu entziehen.

Das Gericht wies diese Ansprüche jedoch ab, da der von uns vertretene Vermieter gegenüber der Anspruchstellerin keine Verpflichtung zur Auskunft oder Herausgabe dieser Gegenstände hatte. Insbesondere ging das Gericht davon aus, dass Art. 13 GG es dem Vermieter nicht gestatte, die Wohnung zu betreten und Dritten Auskunft zu erteilen.

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Kostenverteilung bei Sanierungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Günzburg hielt das Gericht in einer Wohnungseigentumssache des Beschluß einer Versammlung für ungültig. Diese hatte beschlossen, eine Sanierungsmaßnahme am Kellerbereich des Gebäudes vorzunehmen, hatte jedoch zu Ungunsten der von uns vertretenen Antragstellerin, einer Wohnungseigentümerin, beschlossen, dass diese die Kosten dafür zu 50 % allein, und damit weit über ihren Miteigentumsanteil hinaus tragen sollte und die übrigen 50% auf die Eigentümer der restlichen 7 Wohnungen verteilt würden. Das Gericht hielt diese Kostenverteilung zum erheblichen Nachteil eines einzelnen Eigentümers für nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend.

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Pflicht zur Versorgung mit Heizwärme

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das KG in Berlin mit seinem Urteil vom 06.09.2007 (8 U 49/07) entschied, ist jedenfalls bei einem Gewerberaummietverhältnis, welches wirksam beendet wurde, keine Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme mehr gegeben.

Der klagende Mieter hatte vom Vermieter gefordert, eine bereits seit mehreren Jahren angekündigte Einstellung der Heizwärmeversorgung zu unterlassen. Das Mietverhältnis war durch Kündigung wirksam beendet worden. Grund der Kündigung war die Tatsache, dass der Mieter für ca. ein halbes Jahr die geschuldete Miete von ca. 30.000,00 € nicht gezahlt hatte.

Das Gericht entschied, dass aufgrund der hier vorliegenden Tatsachen eine weitere Pflicht zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme durch den Vermieter nicht mehr gegeben sei. Zumindest im Gewerberaummietverhältnis sei der Vermieter auch nicht mehr verpflichtet gewesen, dem Mieter, im beendeten Mietverhältnis, weiter den Gebrauch der Mietesache zu gewähren. Dieser endet mit Ablauf der Mietzeit und die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen entfalle damit. Auch liege, nach Ansicht des Gerichtes, gerade darin keine Besitzstörung des Mieters vor.

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Auskunftspflichten bei Untervermietung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.

Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter einen Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.

Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.

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Keine Verpflichtung zur Generalinspektion

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einer Entscheidung vom 15.10.2008 (VIII ZR 321/07) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion von Elektroleitungen und Elektrogeräten in den Wohnungen der Mieter verpflichtet ist.

In einer Nachbarwohnung des Klägers war ein Brand ausgebrochen, weswegen der Kläger, wegen Beschädigung ihm gehörender Sachen, Schadenersatz vom Vermieter verlangte. Der BGH entschied jedoch in letzter Instanz, dass dem Mieter kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustand, da letzter nicht verpflichtet war, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in einer von ihm vermieteten Wohnung ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

Vom Vermieter kann im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten, nicht verlangt werden, ohne konkreten Anlass und ohne Hinzutreten besonderer Umstände eine regelmäßige Inspektion durchführen zu lassen.

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Wesentliche Änderungen des Mietvertrages müssen der Schriftform genügen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Auch in seiner Entscheidung vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) hat der BGH wieder eine interessante Entscheidung zur Frage der Schriftform im Gewerberaummietverhältnis getroffen. Grundlage war der Fall, dass nach dem schriftlichen Mietvertrag der dortigen Parteien die jährliche Miete in 4 vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals fällig war. Später wurde diese Zahlungsweise der Miete einvernehmlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.

Diese Einigung geschah jedoch formlos.

Grundsätzlich ist auch ein befristetes Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen Fristen kündbar, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahrt. Dabei muss nicht nur der Ursprungsmietvertrag sondern auch wesentliche Nachträge dieser Schriftform entsprechen. Die hier vorgenommene Änderung der Zahlungsweise ist nach Ansicht des BGH jedoch wesentlich, das sich die Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzuges zu Gunsten des Vermieters von fünf Monate auf zwei Monate verkürze. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der ursprünglich befristet abgeschlossene Mietevertrag damit kündbar wurde.

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Abrechnungsfrist für Betriebskosten

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisses als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatlichen Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.

Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.

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