Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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§ Aktuelle Urteile

Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Mit Urteil vom 13.09.2007 hat das Landgericht Zwickau entschieden, daß die Verkäuferin eines an die von uns vertretene Käuferin veräußerten Hausgrundstückes zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet ist. Bei dem Kaufobjekt handelte es sich um Grundstück mit einem denkmalsgeschützten Wohngebäude.

Die Verkäuferin hatte die Käuferin insbesondere über den erheblich mangelhaften Zustand des Gebäudes arglistig getäuscht. Diese hatte daraufhin den Vertrag wirksam angefochten. Das Gericht ging davon aus, daß die Verkäuferin verpflichtet war, über den ihr bekannten aktuelle Befall mit holzzerstörenden Insekten (Anobien, Hausbock) aufzuklären. Insbesondere hat das Gericht ausgeführt, daß eine Aufklärungspflicht dann zu bejahen ist, wenn der Umfang der Schäden und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ein Ausmaß erreicht, welches nach den Besonderheiten des Vertrages als mitentscheidend für den Kaufentschluß des Käufers angesehen werden musste.

Im vorliegenden Fall betrugen die allein durch den Schädlingsbefall erforderlichen Sanierungskosten 38% des vereinbarten Kaufpreises. Weiter kam noch hinzu, daß gegenüber der Käuferin die zusage gemacht wurde, daß der Dachstuhl noch 10-15 Jahre halten würde, was sich durch ein eingeholtes Gutachten als falsch herausstellte. Dabei wies das Gericht daraufhin, daß arglistig bereits derjenige handele, welcher tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche Grundlage abgibt, obwohl im dazu gerade die erforderliche Kenntnis fehlt.

Auch daraus resultierende Schäden der Käuferin hatte die Verkäuferin daher zu ersetzen.

LG Zwickau, AK Plauen vom 13.09.2007, 4 O 139/06

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Abrechnungsfrist für Betriebskosten

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das LG Nürnberg-Fürth in seiner Entscheidung vom 21.12.2007 (7 S 8274/07), welche noch nicht rechtskräftig ist, entschieden hat, ist die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf andere Mietverhältnisses als auf Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar. Trotz der im dortigen Gewerberaummietvertrag vereinbarten Regelung, dass eine Abrechnung über die monatlichen Vorauszahlung jährlich zu erfolgen hat, sah das Gericht keine Verpflichtung an, jährlich abzurechnen.

Ein Ausschluss des Nachforderungsrechts gegenüber dem Mieter ist damit bei Versäumung der Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht gegeben. Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung von dem Mieter fordern.

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Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraumietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.

Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genanten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.

Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.

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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt.Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fährlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

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Auskunftspflichten bei Untervermietung

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.

Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter einen Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.

Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.

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