Rechtsanwalt Andreas Möckel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Mietrecht - weitere Informationen

Das Mietrecht regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür hat der Mieter die Verpflichtung, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Vermietet werden können bewegliche oder unbewegliche Gegenstände. Der Vermieter muß nicht Eigentümer sein. Die Gegenleistung des Mieters kann auch in Dienstleistungen, Werkleistungen, Warenlieferungen o.ä. bestehen. Sie kann auch als Einmalmiete oder -leistung erfolgen.

Wohnraummietrecht

Eine Wohnraummiete ist gegeben, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke der privaten Nutuzung oder des privaten Aufenthaltes des Mieters selbst oder seiner nächsten Angehörigen überlassen werden. Unter Wohnen wird das bestimmungsgemäße Nutzen von räumen zum witterungssicheren Aufenthalt, Schlafen, kochen und essen verstanden. Entscheidend ist allein der tatsächlich gewollte und vereinbarte Vertragszweck.

Das Wohnraummietrecht unterliegt erheblicher gesetzlicher Regelungen, die u.a. im BGB, der Heizkostenverordnung, der Wohnflächenverordnung und weiteren Gesetzen niedergelegt sind. Spezielle Fragen im Wohnraummietrecht, welche sich immer wieder stellen, sind die Abrechnung von Nebenkosten bzw. Betriebskosten, die Frage der Verpflichtung zur Verrichtung möglicher Schönheitsreparaturen, sowie das große Gebiet der Mietminderung aufgrund vorhandener Mängel. Gerade in diesen drei Punkten entwickelt sich die Rechtsprechung täglich weiter, sodass eine fundierte Beratung in jedem Fall von Vorteil ist.

Das Dauerthema Schönheitsreparaturen hat sich auch durch die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte, insbesondere des Bundgerichtshofs noch nicht erledigt. Auf diesem Gebiet sind in den letzten Monaten und Jahren immer wieder neue Entscheidungen ergangen. Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters sind, welche nur durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist daher wichtig, anhand der Vielzahl der aktuellen Rechtsprechung dazu zu prüfen, ob die im Mietvertrag enthaltene Klausel diesen Wirksamkeitsanforderungen entspricht.

Auch die Betriebs- und Nebenkosten sind nur vom Mieter zu tragen, wenn sie im Vertrag wirksam auf diesen umgelegt worden sind. Gerade dazu bedarf es einer eindeutigen und wirksamen Umlagevereinbarung. Die Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis im Übrigen durch die Betriebskostenverordnung definiert und auf diese beschränkt.

Geschäftsraummietrecht

Ein Geschäftsraummietverhältnis wird angenommen, wenn Grundstücke, Gebäude, Räume oder auch Schiffe gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund eines vertraglichen Verhältnisses überlassen werden. Dieser Oberbegriff umfasst daher alle Mietverhältnisse, welche nicht unter das Wohnraummietrecht fallen. Auch hier ist der tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte und gewollte Zweck. Wie die vertragliche Vereinbarung benannt ist, ist dabei nicht relevant, ebenso wenig eine spätere Umnutzung, möglicherweise zu Wohnzwecken.

So wird z.B. ein Mietvertrag, der zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnungen geschlossen wird, dennoch kein Wohnraummietverhältnis sein, womit dort die wohnraummietrechtlichen Regelungen der Gesetze im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter nicht zur Anwendung kommen. Entscheidend ist jedoch nicht, dass die Räume tatsächlich geschäftlich, gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.

Möglich ist auch ein Mischmietverhältnis, d.h., Räume werden in einem Mietverhältnis zu unterschiedlichen Zwecken vermietet, z.B. Wohnung und Garage. Die Zugehörigkeit dieses Mietverhältnisses müsste jeweils für den Einzelfall gesondert bestimmt werden. Spezielle Fragen in Geschäftsraummietverhältnissen sind insbesondere die Einhaltung der Schriftform und daraus folgende Kündigungsmöglichkeiten, Fragen der Mieterhöhung und Mietminderung aufgrund vorliegender Mängel. Auch die Fragen der Flächenberechnung spielen zunehmend eine Rolle.

Zur Gewerberaummiete ist gesetzlich relativ wenig geregelt, eine Vielzahl der §§ erschließt sich nur aus Verweisungen im Gesetzestext aus anderen, ursprünglich das Wohnraummietrecht betreffende §§. Eine Beratung zum Gewerberaummietrecht bedarf daher einer gründlichen Kenntnis der zugrunde liegenden Rechtsprechung. Im Gewerberaummietrecht herrscht grundsätzlich die Vertragsfreiheit vor. Der für Wohnraummiete typische Bestandsschutz gilt gerade hier nicht. Auch hat der Gewerberaummieter im Unterschied zum Wohnraummieter zum Beispiel keinen Kündigungsschutz.

Ebenso ist hier zum Beispiel eine Änderungskündigung zum Zwecke der Mietererhöhung zulässig. Des Weiteren sind im Gegensatz zur Wohnungsmiete auch deutlich mehr Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegbar, als dies dort der Fall ist. Im Gewerberaummietrecht bestehen für Mieter und Vermieter ebenso eine große Vielzahl von Möglichkeiten, die Miete anzupassen, befristete Mietverträge abzuschließen, Optionen zu vereinbaren oder andere Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter im Mietvertrag festzuhalten.

Gerade hier bedarf es vor Abschluss des Mietvertrages einer ausführlichen Beratung, um nicht im Nachhinein an einem eigentlich ungewollten Vertragsinhalt festgehalten zu werden.

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§ Aktuelle Urteile

Wesentliche Änderungen des Mietvertrages müssen der Schriftform genügen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Auch in seiner Entscheidung vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) hat der BGH wieder eine interessante Entscheidung zur Frage der Schriftform im Gewerberaummietverhältnis getroffen. Grundlage war der Fall, dass nach dem schriftlichen Mietvertrag der dortigen Parteien die jährliche Miete in 4 vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals fällig war. Später wurde diese Zahlungsweise der Miete einvernehmlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.

Diese Einigung geschah jedoch formlos.

Grundsätzlich ist auch ein befristetes Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen Fristen kündbar, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahrt. Dabei muss nicht nur der Ursprungsmietvertrag sondern auch wesentliche Nachträge dieser Schriftform entsprechen. Die hier vorgenommene Änderung der Zahlungsweise ist nach Ansicht des BGH jedoch wesentlich, das sich die Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzuges zu Gunsten des Vermieters von fünf Monate auf zwei Monate verkürze. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der ursprünglich befristet abgeschlossene Mietevertrag damit kündbar wurde.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, 
Annenstraße 38, 08523 Plauen 
Tel.: 03741/1469920

Sonderkündigung im Zweifamilienhaus

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) entschied der BGH, dass die erleichterte Kündigung des § 573 a BGB (Zweifamilienhaus) auch dann möglich ist, wenn in einem Gebäude mit zwei getrennt zugänglichen Wohnungen, von welchen eine vom Vermieter bewohnt wird, sich daneben auch noch eine Gewerbeobjekt befindet.

Das Gericht geht davon aus, dass allein von Bedeutung ist, dass sich zwei Wohnungen im Gebäude befinden, ob daneben noch weitere Nichtwohnobjekte ebenfalls dort gelegen sind, ist danach ohne Belang. Entscheidend ist allerdings, dass die Nutzung der weiteren Mietobjekte nicht zu Wohnzwecken bereits bei Mietvertragsbeginn des Wohnraummietverhältnisses gegeben sein musste.

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Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

In einem Urteil vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) hat der BGH seine Rechtsprechung in Hinblick auf die Rückgabe der Mietsache und dabei vereinbarte farbliche Vorgaben präzisiert. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Das Gericht hat hier diese Klausel für wirksam gehalten, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass dort nur eine auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogene Farbwahlklausel enthalten war, die den Mieter auch nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben) vorgibt, die den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen angepasst werden kann und damit für weite Mieterkreise annehmbar ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sah der BGH damit nicht.

Ebensowenig werde der Mieter durch die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betrifft, unangemessen benachteiligt. Auch die Klausel im Hinblick auf „lackierte“ Holzteile schränke den Mieter nicht unangemessen ein, da hier auf Seiten des Vermieters der Umstand ins Gewicht falle, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge habe, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

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Kenntnis zukünftiger Lärmbeeinträchtigungen

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das OLG Dresden in seinem Urteil vom 14.10.2008 (5 U 1030/08) entschied, muss ein Mieter eines in der Innenstadt von Dresden gelegenen Ladenlokals dieses räumen und zudem rückständige Miete nachzahlen. Die Beklagte hatte gegen die Klage eingewandt, ihr stünden wegen der erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit aufgrund eines Tiefgaragenbaus Ansprüche auf Mietminderung zu.

Die Kündigung sei deswegen unwirksam.

Diesen Ausführungen ist das Gericht nicht gefolgt.Die Beeinträchtigungen seien zwar grundsätzlich geeignet, einen Mangel der Sache zu begründen. Auch diese Tatsache, dass die Vermieterseite den Mangel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei jedoch der Anspruch der Mieterin bereits deshalb ausgeschlossen, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des 10-jährigen Mietvertrages bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb dieser Mietzeit vor Ort eine Tiefgarage gebaut werden würde.

Auf solche Mängel, die den Mieter aber bereits bei Vertragsschluss bekannt oder aufgrund grober Fährlässigkeit unbekannt geblieben seien, kann das Minderungsbegehren nicht gestützt werden.

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Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht

von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen

Wie das KG Berlin mit seinem Beschluss vom 12.02.2007 (12 U 117/06) entschied, ist die im Wohnraumietrecht gesetzlich verankerte Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten nicht auf Gewerberaummietverträge übertragbar.

Der Vermieter verklagte seine Mieterin zur Zahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung, welche nach Ablauf von 12 Monaten erstellt wurde. Die Mieterin wandte ein, dass diese Abrechnung aufgrund der im Gesetz genanten Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu spät erstellt worden sei und damit die Nachforderung ausgeschlossen sei. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Es ging davon aus, dass § 556 Abs.3 Satz 3 BGB nur für den Bereich der Wohnraummiete und nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gelte.

Dies hat letztlich zur Folge, dass selbst das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den hier klagenden Vermieter nicht dazu führte, dass er auf die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung verzichten musste.

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